商业产品线与设计总包

 

一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。维拓设计经历了四十载飞速发展，与地产开发企业广泛合作，积累了大量的设计及管理实战经验，并与众多一线地产开发企业建立起了战略合作关系，设计品质备受业界好评。

 

01 设计总包与商业综合体的结缘

 

谈起商业综合体，不得不说万达。从2010年第一个廊坊万达至今的十年里，维拓设计与万达从起步阶段到全产品线拓展阶段,再到现在的升级阶段，伴随万达一起成长。

 

 

2015年11月，在市场发展的全面推动下，基于地产开发商对设计院越来越高的管理＋技术的更高要求，我院为更快迎合市场和企业发展的动力，以及板块创新的诉求，毅然成立了设计总包管理部，针对设计总包项目进行有效统筹管理及市场资源整合。在经历了4年之久的地产市场磨练下，凭借着对自身高管理、重创新、多挑战的管理壁垒，越来越多的商业地产客户愿意接受并启用设计总包模式，设计总包也逐渐成为行业的发展趋势。打造设计建设一条龙服务,为业主降低成本，给业主争取更多的运营价值和实际效益，成为业主选择设计总包的重要因素之一。

 

 

02 设计总包合作框架关系与价值提升

 

对项目做三级模块化管理，将计划周期控制在实现确定的目标周期范围之内，在保证成本和质量的同时，努力缩短项目周期。

 

 

建标准、管时间、控成本是设计总包的职责。整合资源供方库为业主效用；通过制定总包管理手册为业主及各分包提供执行计划的标准，全面协调业主及分包单位设计工作，达到步调一致，目标一致；对此，要求设计总包需要有更强的组织能力、更扎实的技术实力、更丰富的总包经验、更有效的成本控制，以及更精准的计划把控，达到思想和动作一致，目标和结果统一。

 

我们的商业客户

 

维拓既往商业地产客户可分为两大类，即万达类客户与非万达类客户。与此同时，设计总包服务的项目也相应被分成了两大类，万达类设计总包项目与非万达类设计总包项目。

 

万达设计总包

 

万达类项目SWOT分析

 

 

设计总包的管理框架流线

 

万达项目设计阶段的价值提升：

 

1.方案的模块化与提升

 

结合项目特性做个性化设计，或选择模块在成本可控的前提条件下对原效果进行提升。在前期方案设计过程中总包与业主、分包在效果及进度上做沟通协调并对分包系统化管理，在方案效果、技术合理性、落地性等方面达到要求，并完成报批手续。

 

2.施工图阶段的高效配合

 

万达项目周期短，项目分包专业多，如何在规定的时间内保质保量的完成施工图是此阶段的重点，严格的执行力是保证成果完成的唯一途径；

 

在启动施工图设计初期，总包协调统筹管理各分包，根据项目情况制定计划表，明确各专业提资、合图及完成时间，减少各专业的错、漏、碰、缺；保证专业间相互交圈和图纸统一。

 

3.三维BIM与二维图纸的图模一致，高度统一

 

 

BIM的运用是万达想要超前发展，实现精准化施工的高标准特点，设计总包以其丰富的管理经验、清晰的逻辑关系主导项目进度，在多专业交叉工作中，以强大的执行力推动二维、三维的共同进行，提前抢跑，高效且准确地将全专业图纸及业态要求展现在三维空间内，模拟管线布置、追踪碰撞，对标准模块进行预判，并协调各专业处理完善，最终实现二三维成果一致同期提交，总包成为在此类项目中不可或缺的重要角色。

 

4.后期现场配合阶段的处理

 

由于BIM的运用,在设计阶段通过三维映照，更多处理二维中管综之间的碰撞，后期变更明显减少,同时，设计总包第一时间对业主的需求及现场问题作出反馈，以确保项目的顺利开业；

 

非万达类设计总包

 

 

非万达类项目SWOT分析

 

 

设计总包的作用

 

对于非万达类项目，与业主的合作与管理模式较为灵活，可发挥空间相对较大，维拓设计结合V20创新产业联盟资源平台的整合能力，可以为此类项目提供更好更完善的技术保障。"V20"汇集了建筑全产业链优秀服务团队，以提升项目价值为目的，结合设计总包服务与业主个性化需求，对品牌资源进行筛选与确定，推动并保障项目的顺利完成。

 

设计阶段的价值提升：

 

1.项目前期策划定位

 

针对非万达业主，维拓总包利用强大的资源团队，在项目的初期结合策划定位,综合后期运营,以终为始,为业主提供咨询服务。

 

2.方案设计的突破

 

利用不同分包资源的不同特点，为业主出谋划策，提供具有新颖、创新及富有设计意义长远价值的方案，引领分包根据定位制定更为贴合项目特点的可实施计划，满足业主的多样化、特点话或者别样的需求。在项目初期，指出方案设计中的不合理，及时做出调整，为项目下一进程打下坚实基础。

 

3.施工图阶段的标准制定与专业间协调

 

非万达项目周期相对较长，项目分包有可能会出现专业水平参差不全，各专业间的相互协调及技术把控是此阶段的重点。

 

在启动施工图设计初期，总包除了根据项目情况完善时间计划表及各专业提资、完成时间，还要根据项目的特点，制定出符合本项目的更为完善准确的模块化管理；

 

——与万达项目相比，有些分包可能是初次合作，总包和分包需要较短的时间磨合，以及更快的将分包带入总包类项目状态，带领分包认识准确的工作界面，就显得尤为的重要。

 

在整个设计阶段，总包的任务非常艰巨，协调各分包专业；对全项目设计人员进行思想统一；在规定时间内完成图纸；确保全专业设计链步调一致；并实时组织分包专业合图，及时发现设计中的问题并给予解决方案；通过有效合理的管控手段，从而保障整个施工图设计的保质保量地顺利完成。

 

——相对于万达项目，非万达项目各分包之间的节点更难把控，在提资阶段常出现混乱无序状态，设计总包的作用就更加重要。

 

4.后期配合阶段的问题处理

 

由于项目招商相对滞后，故为满足商管要求的设计变更较多，更加需要设计总包积极协调处理现场问题，为业主赢得宝贵时间。

 

我们的项目

项目位置：河北省邢台市

 

总建筑面积：11.89万平方米

 

 

项目特点：

 

邢台万达是维拓承接的第一个万达BIM设计总发包项目，为大连万达集团与开台市战略合作项目，更是我院一号项目。此项目涉及十三个二维设计专业和十二个三维设计专业，针对二维与三维对图纸深度要求不同，总包在管理上加入联合办公，大大提高了工作效率。在接收项目信息晚一个月的紧急情况下，仍完成了非标构件入库率100%，挂接率100%，准时、保质、保量的提交了成果。为保证项目准时移交，制定项目一二级节点，深度分析细化内部时间节点，增设三四级节点，对应拆分工作量，明确相关负责人，确保工作保质保量的有序进行。根据项目经验，我院研发B类课题《BIM总发包手册》并推广应用于以后的万达BIM总发包项目。

 

 

项目位置：山西省长治市

 

总建筑面积：13.14万平方米

 

 

 

 

 

 

项目特点：

 

长治万达是维拓承接万达的第一个合作参与的总包项目，万达、合作方和维拓三方共同探索，最终达成一致。设计总包要在万达的管控体系下串联合作方的需求和对项目的要求，按时间计划积极推动项目，对设计总包的多方协调作战能力提出了更高的要求，艰辛的过程，完美的结局，是维拓设计总包史上又一座里程碑的佳作，从此合作方总包项目走向成熟。

 

项目位置：北京丰台区

 

总建筑面积：9.0万平方米

 

 

 

 

项目特点：

设计总包协同资源团队从策划阶段便参与进来，根据分析给出合理化建议，既要满足项目的多元化需求，同时也要考虑到项目的可行性。在方案设计阶段，总包带领团队对定位及业态进行再次整合提升，突出个性、新颖的特点，与国际化接轨，以满足项目需要。团队利用多年来对商业项目的设计经验，把控时间节点，综合协调多专业间的复杂关系，保证按时完成设计工作。

 

 

总 结

 

以运营成功、效果落地、功能合理、成本可控为原则，以终为始，制定符合项目的标准，把控项目时间计划，并积极协调业主、项目公司及设计分包间的诉求，对项目进行整体系统化管理，以优秀的执行力，保质保量按时完成设计任务，为业主赢得更多宝贵时间，为运营带来更多价值空间。

（作者：维拓三院总包管理部）