基于疏解北京非首都核心功能的＂动批＂城市更新设计

  一、缘起"动批"

 

在疏解北京非首都核心功能和京津冀协同发展的大背景下，传统劳动密集型产业的迁移已是大势所趋。2017年11月30日，随着北京市动物园东鼎市场正式闭市，由12大服装市场组成的“动批”正式告别历史舞台。

 

 

"动批"的迁移留下的是约60万平方米的空间资源，还有50万平方米的待提升楼宇。西城区政府将以"动批"地区为主要依托，打造北京金融科技与专业服务创新示范区，重点布局金融监管科技和金融科技核心业态。

 

 

在这样的时代背景下，我们有幸承接了360企业安全集团总部改造项目设计总包业务，将结构加固设计、建筑设计、室内设计、景观设计、照明设计、导向标识设计等多专业综合协调，全方位进行项目功能转化与升级改造设计。

 

  二、前世今生

 

项目原为"动批"门户--万容天地服装批发市场，建筑东临北京展览馆南广场，从西直门桥即可远眺望见此建筑，是“动批”片区入口的第一栋楼，具有极强的城市展示性与标志性。

 

 

建筑内部因为商户的迁出已经变得面目全非，原来熙熙攘攘的景象已经荡然无存。建筑主体为框架结构、地上五层、地下四层，为满足原来批发市场需要，楼体进深较大，最大进深约50米。外立面残留的广告位依然能让人感受到往日的辉煌。但是，从一个服装批发市场变成高端IT企业总部，不论从外部形象还是内部空间均已无法满足现代化空间的需求。

 

 

 

  三、改造思路

 

项目因为地段特殊，具有很好的城市展示与互动性，设计首先从城市形象着手，将建筑放在未来整体区域的定位当中，考虑如何将商业片区变为高端金融IT集群，如何将商业建筑性格转变为办公建筑性格，如何体现未来片区的现代感与科技感。项目结合360企业形象需求，将原有的广告与较为封闭的立面改为玻璃幕墙与铝板的单元式分隔以寻求稳重统一的秩序，并且在细节中融入设计，提升品质；玻璃幕墙在首层采用高透玻璃，与大堂等公共区域形成更好的开放与互动性，二至五层采用高反射玻璃，使建筑在阳光的照射下熠熠生辉。

 

 

 

项目的重点也是最大的难点在于室内空间的改造与提升，针对本项目改造方案的痛点，我们在最初提出了开放高效，生态节能，人文关怀三大核心改造提升点，并且在随后的深化过程中，与业主一同进行了半年的使用需求调研和功能细化梳理，结合建筑、室内和景观等等多专业协同设计工作，最终在最大化有效继承利用现有主体的前提下满足了业主新时代互联网总部办公的使用要求。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  四、高效开放

 

原建筑所有的楼梯与电梯都设置在建筑外围，内部形成完整连续的售卖空间，但是如此布置交通流线将最好的采光面大量占用，对改造后交通流线的便捷性也有很大的影响。设计最大化的保留现状电梯与楼梯，以此确定主要的交通流线，并且将原来的环形动线改为中心一字中廊流线，将每一个办公组团高效串联。原建筑在中心位置有两组扶梯上下贯通，设计中，我们保留了原始的开洞，并适当增加开洞面积，在中心位置营造出一个小型的中庭空间，并且保留一组扶梯，作为中央快捷交通使用，有效的提升了多层办公直接的互通性。中庭与主入口10米挑高大堂相互连接，在本不宽裕的空间形成是觉得延展性。

 

 

 

设计中为了满足办公的公共开放性与安防管理的要求，首层东侧与北侧主入口之间开辟出一片连续开放的公共活动大堂，此区域作为企业门户提供了会客接待区域，员工服务中心，大报告厅入口接待厅与咖啡餐饮区域等等公共开放空间，将首层尽量联通成为一个整体。

 

 

二层至五层作为主要办公区，需要容纳约2500名员工的工作使用，人员密度极高，同时，每一层建筑面积约为4000平方米，如此大的办公平面与人员密集度，如果采用全开敞办公会带来严重的相互影响问题。我们在设计当中采用办公单元化的思想，将各个部门设置为相对封闭的办公单元，每个单元容纳工作人员约100人，配备内部交流区与外部会议交流区，形成较为合理的动静分区，满足使用要求的同时保证员工工作中不被外界打扰。

 

 

  五、生态节能

 

设计将主动与被动节能技术综合应用，中心中庭作为视觉与交通核心，除了具备观赏功能外，更好的将自然光引入到建筑中，将原本无法采光的区域照亮，中庭结合屋顶可开启天窗设置有效的调节了室内环境，通过建筑设计的手段将被动节能融入建筑主体。在改造后的使用中，业主预计工作人员会非常密集，并且经常会有连续的员工加班区域与高强度使用的封闭不通风会议空间等等，考虑到业主的需求，我们优化了整体空调与新风系统，采用四管制分区冷暖控制，可以针对不同区域进行精确的温度调节，并且在会议室封闭区域采用单独的新风输送，增加空间的换气量。所有的室内环境调节系统与智能楼宇系统结合，将新科技新技术融入到设计中，极大的提升了整体楼宇品质与使用舒适性。

 

 

除硬件提升外，设计中结合入口大堂，中心中庭还有员工休息区布置大面积垂直绿化，虽然建筑周边用地紧张，没有太多的绿地，但是内部的生态绿化设计可以提供员工一个更好的工作与休憩空间。

 

 

  六、人文关怀

 

作为时代前沿的互联网公司，业主非常重视员工的福利与人文关怀，项目除高密度的工作区外，设计了大量的员工关怀区域。地下一层与地下二层之间，我们局部去掉了原建筑的楼板，改造成为大台阶，将员工休闲区、员工风采区、生活区联系在一起，让员工在工作当中也能有一种家的感觉，同时这个阶梯空间也可以举行演讲、展览、小型演出等活动，形成了一个汇聚活力、激发灵感的“灵动空间”。

 

 

当然，家的归属感在办公空间处处都有体现，每层结合中庭布置茶歇区、休闲区，并在3层设有专用母婴室。  生活区除了满足工作的使用要求外，还设置了员工宿舍、健身房、按摩、洗衣、医疗与心理咨询中心等功能房间近千平方米，可以满足员工各种不同的生活使用需求。另外，原本封闭的屋顶平台，我们将其开放，结合景观与休闲空间，设置羽毛球场、慢跑道等室外空间活动，不仅可以强身健体，还为人与人之间的交流提供的新的场所。

 

 

  七、设计总包

 

本项目业主方并非专业地产公司，在项目管理上我们采用设计总包模式进行服务，有效的提升了双方的工作效率，也极大的节省了业主的工作成本。方案设计团队因为具备了大量的设计总包与建筑改造经验，所以在前期投标与概念方案阶段就已经形成一条完整的综合性效果类控制主线，在与设计总包管理的协同下首先与业主进行基础方案设计工作，当总体功能解决方案确定后室内设计与景观设计跟进进行二次创作与深化设计，同时结构加固设计与建筑深化设计工作同步开展。所有的设计工作对接形成了一个高效的传递工作模式，同时最初的设计理念延续也得到了更加有效的保证。

 

 

 

  八、设计思考

 

作为建筑师，对于城市核心区域如此大面积的改造提升，我们看到的是城市发展带来的区域产业升级与城市空间合理利用的再设计。“动批”作为宏观疏解政策下的一个原点，虽然曾经给一代人留下了深刻的回忆，但是随时社会发展的大潮，应该予以它更具时代色彩的新意义。

 

 

与此同时，北京还有大量传统劳动密集型产业片区需要我们赋予其新的规划与设计，如何在更新设计中将高效、生态、人文等理念融入其中是我们一直以来思考与践行的核心点。我们希望通过我们的智慧与努力，能够赋予城市更新区域更多的活力。

 

（作者：郭讯、李茗兰）