＂城市反转＂之传统商业中心赋能

城市更新将成为房地产市场未来十年的下一个风口。从21世纪初开始的地产黄金时代已经过去，在经历了大拆大建的粗放式开发之后，如今我们看到的是宏观调控导致开发市场持续降温，金融去杠杆，租售同权重磅落地；与此同时地产企业整合速度和洗牌加速，房地产业平稳健康发展为运营赋能打开契机。“从房地产行业来看，国内房地产市场已经进入了存量时代，城市更新空间巨大”。北京城市新总规规定，2018年北京将完成全市建设用地年度减量30平方公里以上的目标，这意味着北京的发展将进入一个全新的“减量建设”时代。在此背景下，通过城市更新，实现“腾笼换鸟”产业升级和资源优化配置，从而达到“疏解整治促提升”的目标，成为政府关注的重点。这使得城市核心区域旧楼改造、存量提升为核心的“城市更新”，将存在着巨大的商机和可变空间。

 

 

城市更新的核心动力是消费升级。也就是通过“改硬件”“提价值”和“促流动”来创造价值。通过技术手段提升品质，融入高科技、可持续性、生态健康、人性化体验为建筑赋予新的能量和活力，给予使用者更多的可能性和延展性。最后的“促流动”就是通过类似REITS、CMBS等证券化手段来实现，从而提高商业资产的流动性。

 

城市更新是个永续的过程。城市更新分为两个阶段：第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，城市中心发展了几百年的老城区，如今仍有大量的项目随着功能及定位的变化在进行着更新改造。历史、现代与未来在这里交融，随着持续的更新改造，各个时代的建筑风格融合一体，更保存了多元化的记忆。

 

城市更新的过程中企业有机会深度参与，构建更完整的业务链条。在以往开发建设环节中，设计企业往往承担着片段化工作，责任大、任务重、收入低。但在城市更新的环节中，由于原有土地及建筑的固化，设计公司更有机会着眼纵向业务。维拓设计在城市更新方面介入较早，依托于40年的工程经验，全产品线的设计能力，以及设计总包，V20产业联盟的整体服务，在城市更新版块形成新的子产品，通过对政策研究，产品研发，弹性设计，物业评估，总包设计乃至设计施工一体化，打通产业上下游为业主提供更加全面的整体服务。

 

 

 

  1、北京太阳宫百盛整体改造——德国大众中国总部

 

北京太阳宫百盛整体改造项目位于北三环与京承高速交叉处，周边与云南皇冠假日酒店及爱琴海购物中心形成整体组团，东南侧紧邻三元桥商务办公区，地铁十二号线直达，交通可达性及沿街展示面条件非常优越。

 

 

项目原为百盛购物中心，传统百货在电商的冲击下已无力反击，项目于15年整体停业，业主将其收购后欲改为高档办公综合体，但内部空间陈旧，楼体进深过大，中庭狭小，无法满足现代高品质办公的采光与通风需求。  

 

设计从办公建筑核心诉求入手，综合考虑外部展示界面，整体通风采光，合理办公进深等各因素确定采光中庭的位置及形式，极具创意性的在建筑内创造出50米超高自然采光生态中庭，并且在入口处与10米挑高品质大堂相互连通，将原本封闭的建筑空间改造成了两个东西相对独立但中心共享公共空间的崭新办公场所，同时，为保证后续使用灵活性，将交通核均匀分布于中庭两侧，做到平面分隔灵活，功能可分可合。

 

 

 

 

项目外观考虑到使用功能改变，原项目立面较为封闭且实体部分较多，设计中希望将内部空间与外部立面有机结合，并且体现办公建筑的高效与开放特性，整体采用玻璃幕墙与简洁的线条从新勾勒出了办公建筑的模样，体现了办公建筑应有的性格与气质。建筑简约的立面效果配合周边大面积的生态景观，为城市发展提供了新的城市公共空间，也将原本失活的城市组织再次激活。

 

 

项目除了在空间改造上将建筑焕然一新，在细节中也充分融入生态绿色与人文关怀的理念。项目已经取得LEED金级认证，并拥有多重PM2.5空气过滤系统护航，50米超高采光中庭，3000平米超大标准层办公平面，3.2米净高办公空间，结合屋顶绿色花园，大堂地采暖系统等，为客户提供良好舒适的办公及生活空间。

 

通过对项目整体提升改造，建筑从形象到内容发生了巨大的反转，也因此得到客户的积极认可。经过将近一年时间的密集磋商和谈判，项目业主中融国际信托不动产事业部（暨中融长河资本）和全球500强之一德国汽车制造企业就其整体租赁位于北京东北三环太阳宫地区的甲级地标物业-中融信托广场作为其中国区总部达成了租赁协议。本次德国汽车制造公司中国区总部的整体搬迁是北京地产租赁市场上近十年来体量最大的租赁交易之一，在北京租赁市场创造了多项记录，也必将对北京存量商业建筑改造的健康发展产生极为深远的影响力。

 

 

 

 

  2、360企业安全集团总部改造项目

 

360企业安全集团总部是一个改造项目，位于北京市西城区，北临西外南路，西临科贸楼一期工程，东临展西路榆树馆桥，南临建工学院住宅楼。紧邻地铁四号线动物园站及动物园公交枢纽，交通可达性良好。从西直门一路西行均可见，有良好的城市展示面。

 

 

 

项目原为动物园服装批发市场，现已腾退；建筑内部空间陈旧，楼体进深过大，主体为框架结构、地上五层、地下四层；外立面布满杂乱无章的广告牌；西侧与科贸楼一期贴建，首层留有消防通道。从外部形象到内部空间都无法满足现代化的高品质办公。

 

 

设计首先从城市形象着手，建筑立面应体现办公建筑性格与气质，结合360企业形象，立面效果要有现代感、科技感，注重简洁、时尚；故选用玻璃幕墙与铝板的单元式分隔来体现IT公司的形象；玻璃幕墙在首层采用高透玻璃，意在近人的尺度视线范围内体现总部形象的展示性，在二至五层采用高反玻璃，使建筑在阳光的照射下熠熠闪光。

 

 

然后是室内空间的营造，从办公建筑核心诉求入手，综合考虑改造项目痛点，最大化的保留现状电梯，以此确定主要的交通流线。从办公进深尺度合理化以及保留的自动扶梯确定中庭的位置及形式，创造出从地下一层到顶层的中庭空间，不仅将阳光和空气带到建筑内部，同时引入绿植，打造生态办公；并在入口处与近10米挑高品质大堂相互连接，使空间极具延展性。

 

 

 

在地下一层与地下二层之间设计了一个大台阶，将员工休闲区、员工风采区、生活区联系在一起，体现出公司的人文关怀、让员工有家的感觉；同时可以举行演讲、展览、小型演出等活动，形成了一个汇聚活力、激发灵感的“灵动空间”。

 

 

 

 

当然，家的归属感在办公空间处处都有体现，每层都布置了茶歇区、休闲区，并在3层设置了母婴室；生活区布置了员工宿舍、健身房、按摩、洗衣、医疗等功能房间，可以满足员工各种不同的需求。另外在屋顶布置屋顶花园，有羽毛球场、慢跑道等室外空间活动，不仅可以强身健体，还可以激发人与人之间的交流。

 

 

 

除了在外部形象和内部空间上使建筑重换生机外，其他方面也体现了现代化办公的高要求，项目采用了最为先进的空调与新风系统，结合生态中庭提升空气品质，达到绿色生态环保的高品质办公环境。

 

我们希望，经过我们的改造，使他与城市和社会的发展并肩同行，重新为区域发展带来新的活力。

 

（作者：靳天倚、郭讯、马秋妍、李茗兰 ）