透析城市更新：新机遇 新挑战

 

9月20日，主题为 “城市更新•多维视角” 的 维拓2022城市更新沙龙活动 在北京著名的网红打卡地——美克洞學馆 成功举行。沙龙由维拓设计与中房协城市更新委员会联合主办。

 

⒈ 行业大咖齐聚，共话城市更新

此次沙龙活动特邀国内金融、投资、地产及设计等行业三十余位大咖齐聚一堂，共同探讨当前经济发展与市场环境下，城市更新的机遇与挑战。从国家发展到城市升级，从政策引导到资源整合，从金融投资到产业发展，全方位把脉 中国城市的更新与提升，交流思想，整合资源，开辟新领域，寻求新发展，共同携手让城市更加美好。

 

 

 

⒉ 聚会交流研讨，分享城市更新

 

 

 

维拓设计董事长孙祥恕致欢迎辞，他指出：在当前“活下来”的时代，企业和行业依然要寻找微光。作为存量市场，城市更新领域有着可持续的生长力。维拓设计四十余年的成长历程，一直在见证和推动中国城市化进程的发展，其中的问题、坎坷和成绩，是和在座一路同行的伙伴们共同收获的财富。“交流研讨、学习思考、互通有无、共享资源，是我们携手前行，共同求存的方式和基础”。他也相信，前路漫漫，但只要还有一众为行业殚精竭虑的践行者在，就一定能够突破藩篱，踏上希望之路。

 

⒊ 共享多维视角，同寻发展契机

 

在沙龙环节之前，美克洞學馆负责人引导所有嘉宾进行了参观。

 

 

 

 

美克洞學馆位于朝外大街99号，在著名古建筑东岳庙一侧。在整个城市更新的过程中，它经历几次变革，从越秀服装批发市场到百脑汇电子卖场，又从百脑汇演变为今天的美克家居艺术馆。

 

 

 

不同的时代，它随着社会变迁、城市更新逐步进行着文化的升级。今天，人们可以在此参观样板间，体验家居用品，还可以通过一条“时空隧道”，回顾美克家居文化的发展和美克洞學馆建造的历程；在餐厅里品下午茶；在书吧里阅读……充分领略和感受家居艺术文化。

 

 

 

沙龙环节的第一站是两位嘉宾带来的主题演讲，为这场思想的盛宴开启序幕。

 

 

 

世联集团首席专家陈文言女士，就北京市政策下城市更新的发展作了详尽的阐释和未来的预测。

 

她认为，城市本身是生命体，生命就是不断更新的。但今天，不同城市有着不同的政策语境，也就意味着每个城市的更新都有不同的模式和内涵。近几年，北京城市更新政策的密集出台，基本上形成了 1+6+X 的城市体系，也形成了城市更新政策的 “四梁八柱”，尤其是 《北京城市更新条例》的出台，颇具重要战略意义，它的价值在于真正实现了北京城市更新的制度化和规范化，未来会让北京的城市更新运作更加市场化、更具长效的可持续实施，充分 奠定了制度基础。“我们用17个字概括北京区别于其他城市的更新特质就是‘以民为本，政府主导、国企主体、有机微更新’”。

 

陈文言强调，未来空间资源不再稀缺，最为珍贵的是 内容以及运营能力。行业逐步回归到平均、正常的社会化利润水平，在这种商业逻辑下，商业模式就要发生根本性的转变，所有相关利益主体都需要共同作出变化，共建一个新的商业模式下的时代，这个时代是奖励那些坚持长期主义的，愿意去锻造自身核心能力的企业。

 

 

 

维拓设计作为主办方，也向与会嘉宾汇报了维拓在城市更新领域做了些什么，仍旧在做什么，希冀可以与众多合作伙伴继续披荆斩棘、砥砺前行。副总建筑师、城市更新产品总经理靳天倚 阐述了从设计延伸至上下游的全链条服务内容，他认为城市更新板块，事实上对维拓提出了 转变思想方法、变革传统设计理念和实施的挑战。“建筑师要伴随、支持、服务业主，在细节上打造每一个城市更新的作品，同时还要符合政策、考虑周边资源的平衡与和谐。从高周转、大面积的开发，到目前几百几千平米的改造，逻辑完全发生了变化，是标准化到定制化的一个转变。”靳天倚还通过近年来维拓设计的众多落地项目案例，将不同操盘企业遇到的痛点、难点和盘托出，得到了大家的共鸣和信任。

 

两位演讲嘉宾开启了思想的盛宴，点燃了每位嘉宾的分享热情。大家根据自身的经验和思索的问题进行了透析的沟通和交流。

 

 

 ▲ 天鸿地产董事长 柴志坤

现在的房地产政策是从2005年调控之后最好的时候，但是现在的房地产市场仍然比较低迷。自2019年中央经济工作会议首次提出城市更新概念，以及2020年十九届五中全会通过十四五规划，明确提出要实施城市更新行动以来，各地政府陆续出台城市更新政策。城市更新政策的密集出台有两个利好，第一个利好是空间合法化，第二个利好是融资环境的改善升级。城市更新项目运作的三个特点，就是多元化主体、多元化目标、多元化内容。一个区域内不同城市更新内容的项目无法做到平衡，而区域性政府平台，能够协调整个区域的总体规划和资源配置，同时兼顾分析不同项目的轻重缓急，最终将大片区的城市更新做到最佳效果。因此要在城市更新之初做区域性系统化思考，搭建区域性城市更新系统，科学统筹各项资源。

 

 

 ▲ 北京朝开副总经理 马玉威

 

作为区属国企，我们进入城市更新领域时间不长。在探索过程中，我们认为应该打造一个政府和市场之间的平台，从一个区域的范围，以城市更新规划为龙头开展实践。平台应整合各方面的有效资源，履行投融资、制订标准、统一流程、经营还款等统筹协调的职能，让城市更新有序、可持续地推进，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

 

 

 ▲ 凯德地产（中国）华北区项目开发总经理 韩维

 

我们作为一家外企，定位为亚洲多元化房地产企业。相对城市更新，我今天主要说的是战术层面的问题——物业改造，我们实践的两种情形分别是：主动去买可以优化的项目，然后做项目整体提升改造，典型案例是凯德大厦；另一种是自我提升，比如一些百货，超市等业态难以经营，把面积还给我们，那我们做升级改造。同时考虑年轻人的喜好、对购物体验的需求等，对公区等局部也改造升级。我们把每一个改造更新项目都看成一个生命体，那在这里我们就对设计提出非常高的要求。设计要考虑资本的需求、物业的需求、使用者的需求，甚至还要有所延伸，这是非常挑战的。

 

 

 ▲ 翰同资本执行董事 常宇

 

从投资角度看城市更新，要实现融、投、管、退全链条的闭环过程，在收购项目之初，就一定要考虑未来的退出，我们会在市场上寻找拥有价值洼地的项目，对项目进行重新定位、重新改造提升，赋予它新的概念和内涵，考虑运营能力与客户需求，以提升项目的溢价能力。时间上要求快速高效，缩短设计及施工的改造期，尽早实现现金流，这对设计单位提出了非常高的要求，需要设计单位更专业、有经验、各专业配合更紧密，能站在市场与客户需求多方角度考虑设计工作，在建筑、结构、机电设计等专业要不断突破，注重细节，还要系统性考虑策划，在实现项目功能与效果的基础上，有效控制改造成本。

 

 

 ▲ 金地北京总经理 遇绣峰

金地是非常关注市场的公司，我们之所以能够不断获得市场份额，其实靠的是整个市场化的活力。我有时候与设计部的同事交流，设计部应该叫做产品管理部。就是说如果我们的产品只是去满足规范、实现报批，那么她只能打60分；能够做出符合市场和客户需求的产品，才能达到80分，在大浪淘沙下必须按照新的逻辑去梳理产品的打造。在城市更新领域，我还在努力的吸纳和学习，那么今天来到美克洞學馆，我其实是想提一下城市更新在文化升级上的改造需求。我确实觉得在当下这个时代，无论是增量市场还是存量市场，消费的群体和理念都在发生巨大变化，我们需要为每一个项目注入精神、文化的属性，从而带动城市从内到外的转变和存真。

 

 

 ▲ 首钢地产总经理 韩俊峰

 

首钢产业园的整体打造是极具代表性的。在我看来，城市更新尤其工业更新，需要大型国有企业来搭建平台，做取舍相宜的配置和打算。有些部分承载公益性，有些部分进行市场化运作。如何去做切割，怎么使用现有的条件进行多方置换，大型国有企业在这当中是任重道远的。

 

 

 ▲ 首创阳光董事长 吴海涛

在城市更新领域，我们可以说是被动介入的，对于传统的开发企业来讲，这是一个重新学习，从零开始的过程，这个认知是从一个个教训中得到的。经过痛苦的磨练，我们目前完成了投、融、管、退全业务链平台的搭建，在项目改造中，力求实现物业更佳的使用功能，使之焕发出新的生命力，为投资人获得理想的投资回报，实现可持续发展。同时，在这个过程中也改善了城市面貌，让我们的生活变得更加美好。

 

 

 ▲ 中建信和副总经理 李宇

 

我们很早就参与过长沙梅溪湖等地的片区开发项目，那时的投资逻辑一是一级开发的土地溢价分成以及中建体系下的配套施工利润，二是二级开发以及后期运营的收益。但现在形势政策环境已发生重大变化，我们已向“投资人+EPC+运营”的模式转变，这也符合我们“投资-建设-运营”一体化的定位。个人认为当下的城市更新不再是大拆大建，一是要在现有的城市地图上，以全局眼光实现点状增值；二是对参与主体的资源整合能力与运营服务能力，提出了比常规地产项目更高的要求；三是新的形势也带来了新的机遇，未来创新模式与增长点的空间也更大了。

 

 

 ▲ 高和资本设计总监 李小路

 

高和资本是国内最早的商业地产私募基金之一，这些年我们一直深耕城市更新领域，感触良多。我认为城市更新要回归商业的逻辑，项目需要有盈利，建筑和空间的改造提升，最终要能实现资产价值的提升，这样才能实现一个可持续的城市更新。我认为基金对于城市更新来讲，是一个挺合适的载体，它是能够实现一个多方满意、共赢合作、获得合理回报的平台，我们可以和投资机构、运营机构、原始权益人等各方实现资源的互补。我也非常希望我们的设计团队能够延伸，提供更多的服务内容，比如结合运营思维的策划；前期结构、机电甚至市政条件的诊断以及切合项目现实的改造方案，来助力我们更好的提升一个项目的价值。

 

 

 ▲ 平安银行北京分行重点客户部副总经理 陈欣

 

作为在场唯一一个资金方，我们平安银行北分重点客户部的使命是响应国家号召，以金融服务城市更新为抓手的城市经济转型及房地产实业转型。平安的重点客户部，主要职责就是围绕城市更新业务去做渠道建设，针对城市更新全流程的现金流需求，推进符合行业需求、监管机构要求及金融机构业务可行性，推动融资模式及产品以及重点业务的务实创新。根据目前政策导向，我们坚定不移地在走这个方向，也希望在这个领域做到全场景、全产品、全链条。

 

 ▲ 当代置业副总裁 刘杰

 

作为收尾发言，我还是想回归到设计的价值这一话题。我们曾经做过一个项目，当时条件非常苛刻，限制比较多，其中一个是只能500平米单一产权，第二必须卖给企业主。后来我们通过设计的力量，把它成功改造成一个CCRC养老公寓，配套一个一级综合医院，最后和保险公司达成合作。我觉得设计的价值在这里功不可没。城市的开发进入到存量时代，设计如何让老去的项目重新焕发青春，创造出高溢价空间，实际上好的设计在未来能够抓住更多机遇。

 

⒋ 打造交流平台，携手共创未来

 

2022维拓设计产品线主题沙龙，致力于构建多元、开放的交流与合作平台。沙龙以参观考察、主题演讲、专题分享、行业聚集、互动交流等形式，与行业伙伴共同探寻产业转型和产业创新路径，助力城市发展更美好、更持续、更绿色的新未来。