基于运营的新型体育综合项目设计研发

随着一二线城市商业综合体开发热潮渐退，新型体育综合体逐渐成为投资热点。加之体育健身消费升级和国家对体育产业促进政策，正值红利释放高峰期，启动了体育产业化发展的新进程。利用周边的体育生态资源、特色人文资源、经济发展态势打造各具特色、不同发展模式又难以复制的体育综合体应运而生。维拓设计是国内最先进行新型体育综合体项目研发和工程实践的设计机构之一，并已取显著成果。

 

 

2018年8月24日，以《基于运营与设计整体方案的新型体育综合体设计研发》为主题的体育综合体产品线专题讲座在维拓进行。主讲人维拓设计V6建筑方案所所长、公共建筑事业部产品经理郭讯，针对新型体育综合体的设计研发，以项目运营为基础和核心出发，通过对市场发展，区域环境，消费升级，品牌管理，和最终投资回报、收益测算等层面进行了深度的讲解与阐述。

 

 

⒈把握市场的契机

 

郭讯从平时我们在微信最喜欢做的四件事“旅行、晒娃、减肥、运动”说起。除去“晒娃”，其中三项都多少和体育运动直接或间接相关联。

 

 

我们的城市每时每刻都在发生关体育运动，体育运动也随时随地影响着我们的日常生活。体育在现代城市生活中以综合性赛事、职业联赛、健身休闲等多种方式呈现。但在中国上百万体育场馆中，超过半数为学校所有，社会公共的开放度高的体育综合场馆与体验中心凤毛麟角。

 

 

而随着生活水平的不断提高，体育相关活动自发地由极少部分的竞技运动员参与变为全民参与，逐渐与健康需求紧密挂钩。体育产业的模式升级，规模及形式完善也提升了人们对体育设施形式、复合和配套的综合性提升。

 

 

⒉一体化解决方案

 

郭讯告诉大家，维拓设计在近20年的体育类项目研发、设计和实践过程中，已经突破建筑设计的界限，从设计往前研究更多设计之外的内容，并对体育设施项目形成了完善的系统化解决方案。

 

 

无论是设计总包的管理模式，还是V20创新产业联盟服务组态，只要是市场出现新的内容和需求，维拓设计就会提前思考、预判、研发和设计实践。

 

 

现在，维拓已能够为体育综合类项目提供前期策划、工艺设计、设计总包、系统集成、设备安装、BIM技术和招商运营等全过程一体化解决方案。

 

 

⒊体育业态的研究

 

郭讯讲到，国内主要体育业态在一、二、三四线城市普及率递减明显，许多项目在二线与三四线城市之间甚至出现断层。

 

 

体育项目的运营收益主要来源于：门票收入、会员卡、品牌植入、餐饮消费、课程售卖及周边产品售卖等，项目的客流量是营业收益的第一要素。

 

 

通过已有数据分析，体育项目在次一级城市竞品极少或独家时，门票价格是相同项目比一级城市的稍高，但客流量不足一级城市的1/10。

 

 

相同项目不同地理位置、不同品牌、团队的运营下，价格差距能达3倍，而客流量差距能达5倍。同时项目适合年龄段与实际应用年龄段差异较大。

 

⒋未来的发展趋势

 

郭讯说，比目前的发展来说，未来的文娱体育业态的发展将会走集成体育的大趋势。将会出现单一的体育项目、单一的MALL、体育营地、体育小镇等多种业态形式。

 

 

而中国的体育产业挣不来快钱，先活着很重要，要活着就离不开大量体育爱好者的倾情投入。体育赛事需要通过娱乐、趣味元素把人群聚拢，才能逐步衍生业余、半业余、半职业、职业的成长路径。

 

 

未来的发展趋势中最重要的是培养体育人，培养人们对体育的热爱，培养人们对体育产业的消费习惯。

 

⒌维拓体育综合体

郭讯还以详细介绍的维拓设计的新型体育综合项目案例：北京中曌广场、高立庄体育MALL、包头冬季奥林匹克中心、延庆体育小镇等项目，都是基于运营为核心。通过运营来梳理和整合当地文娱体育资源，通过研发实践和设计创新来展现维拓对新型体育综合体整体方案的能力与水平。

 

 

北京中曌广场

 

 

高立庄体育MALL

 

 

包头冬季奥林匹克中心项目

 

 

延庆体育小镇

 

 

儿童室内体育运动IP延展

 

对于新型体育综合类项目未来发展演变，如何能创造适应市场发展的体育类产品。他总结说：未来人们会更加注重健康，会更加热爱各类体育运动，会更加关注和重点体育运动的参与感与体验感，更加注重舒适生活和便捷商业与体育的复合。

 

 

延庆体育小镇室内运动复合场景

 

各类新型体育综合体、新体育业态项目的规划设计必须要基于对全部体育类业态大量运营数据准确分析为基础和核心进行整合研发，不同的项目、不同的业态、不同的区位、不同的内容、不同的品牌……，都将会影响体育项目运营方式、业态组合、运营空间、商业模式、参与方式和体验感受，只有通过大量运营数据分析研究，发现其中的规律和和发展趋势，我们才能切实可靠的进行专业的体育设计。

 

 

包头冬奥中心室内运动场景

 

讲座结束后，参加培训的公司领导并对本次专业讲座给予了很高的评价。

 

⒍市场是发展的硬道理

 

 

维拓设计公建事业部总经理 靳天倚

 

公建事业部总经理靳天倚说，本次专题是主题商业中的“体育+商业”模式，商业团队还在研发“儿童+商业”、“大健康+商业”等多种模式。郭讯通过产品调研和运营数据分析来针对研发主题商业这种方式，把主题商业研发提升到了一个新高度，不再是简单从总图出发，方案出发，甲方要求出发设计，我们已经能站在项目开发的高度建议指导项目深入进行，这对项目落地实施和和统筹设计非常重要。

 

维拓设计副总裁 雷 霆

副总裁雷霆指出，当前的商业分两类，既“卖”和“养”，“卖”的核心是最大程度提升货值，“养”的核心是如果在运营过程中产生更多的产品增值。“养”这种类型更为复杂，会牵扯到方方面面的问题，我们需要同整个产业链上很多合作方产生关联。郭讯不以空间、创意开始，而先考虑服务和性价比，所有空间规划与设计创新都围绕着“服务”与“菜品”，这是有运营类项目很好的思路。正如《公司的力量》中所说“光是制造出令人满意的肥皂还不够,还必须诱导大家洗澡”。

 

 

维拓设计董事长 孙祥恕

 

董事长孙祥恕评价说，以前我们思考的是“作品”和“影响力”，而近几年地产形势发生很大变化，我们必须要更加贴近市场，考虑市场的变化。维拓设计是非常市场化的公司，需要有作品，需要有创新，需要有学术，但这些都要根植于市场，商业地产能不能接收设计师的理念和情怀非常重要。今年我对公司提出要以“产品为导向”，做“产业线”，以产品思维代替原来的专业技术思维，以运营思维代替原来的建筑设计思维。

 

设计师的价值体现在哪里，投资人、开发商为什么要选择维拓，他们最关注的核心是项目带来多少回报。郭讯谈到市场调研、数据分析，用数据来说话，来指导维拓的设计。所以郭讯今天谈到的重要问题都是基于运营，这就是基于产业思维，产品思维，不仅是体育产品，可以扩展到我们全部的产品体系。这一点希望能引起所有设计师的重视，要以真实的数据和分析来引导我们的投资人、开发商，项目的成与败，会直接取决于我们懂不懂运营。

 

（作者：郭讯）