城市更新浪潮中的活力再造

 

我们终究都会老去，自然而必然

犹如这城市，诞生、蓬勃、衰退

犹如这建筑，崛起、挺立、迟暮

城市更新，建筑改造，生活重塑

一切都是为了

以最美的空间呈现

以最美的姿态老去

 

一、城市更新浪潮中的天桥片区和新北纬饭店

 

 

红景天著健康生活社区（友谊院区）位于北京二环内城，老北京天桥一带。

 

"酒旗戏鼓天桥市，多少游人不忆家"。天桥，曾是北平民众闲暇憩息之所。集文化娱乐、餐饮小吃和商业服务为一体，文商结合互为促进。天桥的兴起即是经济现象也是文化现象，引领了北京近代普通民众经济文化活力的萌芽。

 

 

建国后天桥地区曾经历了大量的旧城改造和道路拓宽，天桥剧场、天桥艺术中心、友谊医院、宣武中医院、新北纬饭店等公共服务设施和众多居民区逐步涌现，见证了解放后北京城现代化的快速步伐，城市活力得以快速提升。

 

 

而今，天桥片区即将迎来又一次的历史性更新。虎坊路一带棚户区改造提上日程，昔日破败的大杂院、危旧楼将被首都演艺文化创意园区所取代。天桥、龙须沟、先农坛等历史文脉将得以进一步传承，先农坛坛墙绿地公园将为市民提供广阔的文化活动空间。文化、生态、健康成为这个片区全新的活力标签。

 

 

新北纬饭店位于北纬路与西经路的交叉口，东临友谊医院，西侧是未来的演艺文化创意园区。在片区更新中新北纬饭店先行一步，由一座具有近30历史的四星级酒店焕新成一座兼具健康、餐饮、文化、居住功能的活力长者之家。为天桥片区注入全新的产业活力。

 

 

新北纬饭店开业于1990年，是一栋地上13层、地下2层的四星级酒店。酒店建筑面积29000㎡，原有客房384间，酒店内配套各类餐饮、会议中心和剧场等。

 

 

新北纬饭店南侧有一栋50年代的建筑，目前为如家快捷酒店，未来改造后成为针对失能、失智人群的长者照护之家，与本项目活力长者公寓共同组成一个城市型CCRC养老社区。

 

 

改造后红景天著健康生活社区

　　项目基础信息

　　项目位置：北京天桥北纬路西经路交叉口

　　原建筑性质：酒店

　　原建筑使用时间：28年

　　总建筑面积：29000㎡

　　改造后功能：活力长者公寓

　　改造后居室套数：378套

 

二、追求和演绎精彩晚年生活的舞台 

 

红景天著项目的整体定位为高端城市型活力长者社区，项目未来入住的长者是具有一定经济基础和社会圈层的活跃独立生活退休人士。

 

项目改造的终极目标不是改造建筑，更不是强势地改造和限定长者的生活。而是为长者创造一个追求和演绎各自精彩晚年生活的舞台。同时为这方舞台上的主角们提供充分的支持和保障。

 

因此设计的出发点在于对活力长者晚年生活需要的深切理解和对运营服务模式的高度应对。

 

建筑做舞台，服务是聚光灯，长者是各自生活的主角。

 

设计主旨

强调长者晚年生活中的尊严感

弱化被动接受服务的生活状态

提供长者自立生活的硬件基础

增加个性生活需求的选择机会

关注长者未来深度老化的可能

 

三、建筑功能的重构与提升

 

 

红景天著项目将原有城市型酒店改造为针对活力长者的服务型公寓，具有硬件上的基础优势。地理位置得天独厚，未来城市片区的发展和产业提升都成为本项目良好的基础条件。建筑原有功能属于临时居住加服务，与未来长者生活、服务形式相似，为建筑改造提供了基本条件。

 

 

但酒店与长者公寓在居住模式、居住人群和服务模式、盈利模式、销售模式上存在诸多不同，建筑功能需要根据新的业态需求进行整体重构和提升。

 

 

经过对原建筑功能的梳理与评估，投资、运营与设计方共同确定了建筑功能重构的整体原则：

 

⒈充分遵循和利用原有结构，不做大规模结构改造；

⒉根据活力长者特点和服务特性，重新规划、增删业态功能；

⒊新建筑与原建筑相似的业态功能遵循利旧原则，在功能分区和动线合理的前提下，充分加以利用；

⒋降低服务配套空间规模，采用明确的集约化服务设施组织形式提高空间利用率和服务效率。

⒌尽量增加居住空间总体规模，提高居住套型数量和床位坪效。

⒍在此原则下，设计对项目内部各层功能进行了重构，同时对未来功能进行了多方面的性能提升。

 

 

【首层】

 

 

原酒店首层是典型的酒店形式空间，除前台接待外，最大的空间是入门正对的大堂吧，大堂吧与地面有一定高差，上部两层挑高，拥有一个覆盖面积很大的玻璃采光顶，阳光倾泻而下，环境非常舒适。

 

 

但原建筑功能简单匮乏，不适合长者人群、运营服务及营销参访等需求，需要增加功能并重新分区。同时需要对大堂吧进行充分的空间层次划分和氛围调整，使这个空间能够体现家庭的温馨氛围，并增加长者之间、外部人群与内部人群之间的交往机会，提高项目的整体活力。

 

 

新的方案规划中首先根据入住长者、外部参访人员和内部服务人员动线，重新划分了功能区域。

 

“务”以类聚

参访人流、归家人流、服务人流的独立

 

 

 参访接待区

 

将原酒店前台接待及办公空间转换为参访接待区，内设儿童活动区和访客接待洽谈区。接待区相对独立，避免外来人流对入住长者的影响，同时也便于管理和控制。

 

沿用原首层西侧办公空间继续作为长者公寓行政办公空间，办公空间在首层西侧具有独立的出入口和后台空间，与前台服务空间互不交叉。

 

将始于首层主入口骑楼雨棚至公寓主要客梯厅的空间作为入住长者的行动主线。

这条动线沿途增加了健康咨询区、健康体验区、便利店等日常便利服务功能。使活力长者在出门和归家时与服务人员经常近距离接触，并获得熟悉的生活服务。

 

多层次的空间过渡与归家氛围烘托

 

长者归家主要动线上，通过景观、建筑与精装协同设计，将原有的空旷冰冷的空间进行多层次的区域和使用功能划分，创造实用并具有亲和力的空间氛围。

 

 

入口骑楼雨棚的月亮门门斗

 

 

入口玄关的屏风对景

 

 

长者归家动线上的接待空间和健康咨询、商超空间

 

建筑园区大门至骑楼雨棚、门斗，再至入口玄关、影壁，多重仪式感空间元素将人流引导至室内归家主动线。

 

玄关北侧设置信报区方便长者日常通信、快递所需。玄关设置具有浓厚文化氛围的对景影壁，以此引导动线转折。影壁将阳光厅与入口相对隔离，破除阳光厅高大空旷的入口即视感，使归家动线沿途保持适宜的人体尺度和居家氛围，并烘托丰富的空间趣味。

 

长者主动线上强调各个层次空间之间适宜的视线穿透性，既为长者创造不经意间偶遇的机会，也保留小聚的私密氛围。

 

人以群分

空间细分创造开放程度各异的小圈层区域

 

将阳光厅内原酒店的大堂吧地面抬高取消，并改造为具有浓厚书香文化氛围的公共开放式活动厅，为长者提供自由活动、交友的场所。也为机构未来节庆假日等大型集中活动预留足够的空间。

 

 

结合阳光厅内水吧的设置和原阳光厅外缘一层高度区域，将整体大厅进一步细分为半私密区和私密区，为不同的长者群体和活动内容提供丰富的空间选择，创造多种尺度的交往可能。

 

 

半私密交流区 / 私密交流区

 

结合阳光厅内水吧的设置和原阳光厅外缘一层高度区域，将整体大厅进一步细分为半私密区和私密区，为不同的长者群体和活动内容提供丰富的空间选择，创造多种尺度的交往可能。

 

对客群圈层行为延续的考量与关照

 

 

考虑到本项目客群定位，入住长者原有社会圈层较高，退休后仍会有较多的社会活动和私密访客接待需求，将首层西侧原酒店红酒雪茄吧改造为一处供入住长者私密会客的独立会客空间，延续长者社会活动的行为需要。

 

【二层】

 

 

 

二层原为酒店自营或出租分经营的特色零点餐厅，以及相应的厨房及配餐通道。

 

 

经过对项目整体居住人数、就餐率的估算，规划设计中适度缩小原餐饮功能面积，将各餐饮功能区向厨房方向收缩。将二层东侧、南侧日照条件相对较好的空间改造为长者学堂和图书馆及长者工作室。

 

文化活动空间

安静的环境

充分的交流机会

个性化的社团活动空间

 

 

长者学堂活动室

 

长者学堂划分为若干可以适应多种活动、学习情况的房间，部分房间之间设置灵活隔断，以应对不同活动空间大小的需求。学堂内部形成独立的动线系统，避免外部过经人流的干扰，保持安静的学习活动氛围。

 

   

图书馆利用了二层东侧采光位置最好的区域，建筑原有的贯穿整个区域的带型窗为阅读创造了良好的空间环境。图书馆采用开放式书架和阅读区的布置形式，烘托阅读和交流氛围。

 

图书馆内部还设置了两间较为封闭的工作室兼小型会议室，为未来入住的长者提供继续工作和研究学问的场所，也可以作为一些长者自发组织的小型学术社团活动的空间。

 

丰富的就餐形式、高效的供餐流线

 

 

二层餐饮区规模虽被适度缩小，但就餐形式更加灵活丰富。除满足大多数长者日常就餐的自助餐厅外，还设置了零点风味餐厅、茶歇餐厅和外食卖档。此外，在零点餐厅相邻处设置了3个不同大小的包间。长者可以根据自己的口味和喜好选择不同的餐厅。也可以根据日常、会客、聚友、庆生、家庭聚会等需求自主选择。

 

民以食为天，在中国文化中用餐承载了太多关于健康、亲情、社交等等的额外意义。更多的就餐形式和空间，自由选择的可能，无形中也会提升长者生活的尊严感和融入感。

 

建筑原有的厨房得以充分保留和整修，利用原有备餐、送餐通道同时供应不同的4种餐饮空间，形成高效集约的服务动线和人力、设备使用状态，为机构未来的高效运营创造条件。

 

【地下一层】

 

 

原建筑地下一层为商务会议区、天桥坊剧场、桑拿SPA等。酒店地下一层曾经经历过多次内部装修与功能调整，内部环境比较昏暗，动线犹如迷宫，而且多为尽端式走廊。 

 

 

循环动线的建立、昏暗狭窄地下空间氛围的破除

 

新的规划首先将地下一层杂乱的空间区域和繁缛动线梳理为一条环状动线，作为本层活动区非常明确便捷的一条步行主街。

 

 

地下一层电梯厅外“主街”起点的开放厅

 

由主电梯厅及一步通向首层阳光厅的宽大楼梯将人流引入地下，适度整理空间，放宽与垂直交通接驳的区域，避免地下空间狭小阴暗的空间感受，同时便于组织人流、明确动线方向。

 

收放自如的活动空间、引发交流的分隔形式

 

设计保留了原有的具有浓厚区域文化色彩的天桥坊剧场和一个多功能厅。

 

    

将原有会议区改造为动态文娱活动空间，内部设有美容美发、运动健身、棋牌游乐、卡拉OK等设施。各功能为避免相互干扰，采用通顶隔断墙分隔，但隔断材质选用半透明材质，促进不同空间活动长者的相互交流，也可以降低服务人员的使用数量。

 

原有的桑拿SPA功能被健康咨询和中医理疗功能所代替，利用原有空间和机电条件将其设置于此，结合附近的运动健身和康复厅形成较为完整的健康管理板块功能。

 

【三层】

 

 

原酒店三层西侧是酒店客房区，东侧是若干大型会议报告厅。

 

充分利用现状资源，打造高价段产品

 

 

新的设计保留原东侧客房区，同时将原会议报告厅全部拆除，改建为VIP居住区。此区域呈环状布局，拥有一个可供采光通风的内部院落（首层阳光厅玻璃顶区域），同时开辟利用东侧的二层局部屋面作为室外活动露台，结合露台在室内设置了供VIP区专用的公共活动厅。通过这个区域的改造，增加了项目居住空间总体规模和套数，提高了床位坪效。同时，充分利用框架结构空间给设计创造的灵活性，重新划分居住套型，增加了面积段较大的套型产品，以弥补标准层因剪力墙结构限制全部套型均较小的问题和产品面积段缺失的问题，提高了项目整体居住产品层次。

 

三层大套型室内

 

【标准层】

 

原酒店的标准层客房区呈T字型，全部为双面房间布局，客房密度较高，缺乏同层公共空间。客房形式繁多，内部空间局促，生活功能不完善。标准层为剪力墙结构，几乎无法拆改，给设计带来了很大的限制。经过投资、运营、设计各方的充分讨论，面对未来长期居住的长者特性，设计提出五个策略目标：

 

1、最大限度利旧，不大拆大改，有效控制改造成本。

2、合理规划生活辅助功能，增强生活基础服务便利。

3、适度增加同层公共交往空间，提升邻里关系粘性。

4、结合活力长者特点在原有空间完善套内生活功能。

5、面向健康人群，采用适度适用的硬件适老化设计。

 

利旧与功能重整效率提升

 

 

在标准层的整体改造规划中，所有承重墙体得以最大限度地保留。居室房间根据其所在的不同区域，进行了重新梳理，局部利用原有结构条件，进行重新划分。设计对公共区域内原有的布草间、垃圾间等生活服务辅助功能，进行了重新梳理和安排，使其更加高效和清洁。

 

破除单调冗长空间形态

缓解交通压力

创造邻里交流机会

 

 

标准层客梯厅外部，原功能为布草间，设计拆除了原有非承重墙，将其打造成一处具备公共洗衣、自动贩售机、简易水吧台和休息坐席的小型公共交流空间。一方面将原电梯厅外狭小的封闭走廊打开，形成局部放大空间，缓解交通流量和空间压迫感。同时为同层居住的长者创造了更多见面与交流的机会，也为长者等候电梯提供了一处临时休憩的场所。

 

创造完整的生活功能，满足个性化生活场景

 

部分套型

 

酒店原有的客房套型种类非常繁杂，空间尺度也非常狭小，经历了长年的不断更新和改造，很多套型形式可以用“奇怪”来形容，机电设备配置情况就更加复杂。设计需要关照各个套型的特殊情况，但首先的重中之重是完善套内的生活功能，使其能够适应长期独立生活居住的需求。

 

 

 

以产品比例占比较多的B套型为例，原始套型面宽为5.4m，基础功能为入口衣帽间、床区、飘窗坐榻、卫生间。

 

 

新的设计充分利用原有房间面宽，将房间内部功能分区进一步细化和整合，增加玄关空间、玄关柜、换鞋凳；简厨操作台、外置手盆、卫生间；衣帽柜、床区、飘窗休憩区等。将只能适应短期居住的空间改造提升为适应长者长期居住的空间。

 

同时通过对功能分区的整合和开放式设计，摒弃了原有套型的局促和压抑感，创造了舒适温馨的居家氛围。

 

适度适用的适老化设计

 

红景天著项目未来的居住长者为活力型长者，适老化设计的目的是精准地满足此类长者的身心特点和需求，适度适用地解决问题，并不是一个简单地无差别地堆砌适老化硬件的过程。过犹不及的适老化堆砌会对长者形成无形的心理压力和暗示，也会造成使用上的困惑，增加额外的安全风险。

 

因此在设计过程中，从土建硬件空间尺度、精装材料的安全性、空间氛围的营造、必要的辅助设施设备、空气环境的改善、照明环境的提升、紧急情况的应对等方面进行分析梳理，选择真实有效的手段进行适老化设计和配置标准的制定。

 

制定过程同样兼顾成本投入和改造难度等客观因素，把钱用在刀刃上，把设计做在暗处，让适老化润物细无声地体现在长者的生活中。

 

 

四、工欲善其事，必先利其器
 

红景天著项目设计的过程历经近2年，期间政策、市场、运营、服务、建造等等问题都牵引着设计不断地调整和优化。每一次更改都促使设计团队对这类项目的复杂性与难度增添新的认识。

 

城市更新和养老产业的浪潮一夜间突然袭来，人人都希望乘风破浪，但其中裹挟了太多无知与无畏。大多数设计师面对这样的浪潮，似乎还没有做好充分的准备。

 

通过红景天著项目和其他一些类似项目的设计，我们一直试图在痛苦里成长，在未知里寻求规律和方法，而最深刻的感受是“工欲善其事，必先利其器”。

 

面对如此复杂的既有建筑改造养老项目，不跳脱出传统的设计视角、不重新设计流程和方法、不创造新的设计工具，就很难面对下一次挑战。

 

一个养老改造项目，有太多的相关因素制约。政策与审批流程的不明晰、市场客群定位的不确定、运营与服务模式的高度个案化、复杂的改造技术和实施难度、日新月异的新技术新产品的发明和应用，都制造了远比传统建筑设计复杂的限定条件，设计师需要有清晰的头脑和工作方法来逐一应对和解决。

 

 

维拓对养老改造项目设计流程的理解和梳理

 

感谢红景天著项目让我们建立并验证了适合养老改造项目的设计工作流程。

 

在项目设计初期，我们配合投资方进行图面经济效益的评估测算、针对项目的改造性质进行详细的审批路径模拟和选择、利用详细的运营需求调查问卷与各方充分沟通功能需求、通过制式化的物业技术评估对建筑进行全方位全专业的适应性评价。

 

通过这些扎实的前期工作，我们与业主、投资方、运营方共同确定了项目的设计方向和技术标准。前期设计策略的制定为后期技术设计提供了稳定而有力的基石。在此基础上，我们作为设计总承包管理者，协同建筑、结构、机电、室内、景观、弱电、照明、幕墙等等专业团队，通过对硬件技术性能提升、空间适老性能提升、运营服务效益提升等多个角度的综合性改造设计，使项目初具雏形。

坚实的设计策略制定和高度协同的专业设计配合是项目能够不断推进的最大动力。

 

希望红景天著能如我们期盼的那样，成为长者追求和演绎精彩晚年生活的舞台！

待续……

 

项目整体入住稳定后我们还将持续关注并与大家分享！

本项目为维拓设计设计总承包项目，文中图纸来源各设计分包伙伴设计成果。

 

感谢：

　　首厚康健(北京)养老有限公司

　　弘高装饰设计、大匀空间设计

　　奥雅景观设计、

　　李然（原维拓养老事业部项目总包负责人、现万科设计管理中心高级设计师）

　　等……

 

（项目主创：邸威、李祥云、杜晓旭、刘艺婷）