城市更新下商业建筑的迭代融合

继2014年国家提出京津冀协同发展， 北京城市总体规划规定，2018年北京将完成全市建设用地年度减量30平方公里以上的目标，这意味着北京的发展将进入一个全新的“减量建设”时代。

 

 

城市更新下商业建筑的迭代融合--雅秀大厦改造·三里屯太古西区

 

在此背景下，通过城市更新，实现“腾笼换鸟”产业升级和资源优化配置，从而达到“疏解整治促提升”的目标，成为政府关注的重点。这使得城市核心区域旧楼改造、存量提升为核心的“城市更新”，将存在着巨大的商机。

 

  一、改造背景

 

雅秀大厦改造项目位于东二环与东三环之间，地处北京商业寸土寸金的三里屯地区，在2015年底前是被称为“小秀水”批发市场，。经过数次转型未果的雅秀大厦，由太古地产在接手雅秀大厦，以“文化三里屯”设计理念中融入新的文化元素，改造升级后作为“三里屯太古西区”重新亮相三里屯商圈。

 

 

雅秀大厦的现状

 

  二、改造理念

 

与过去决裂

 

雅秀大厦在过去的20年里，一直作为服装批发市场广为人知，这种认知根深蒂固，如果没有外因强有力地介入，这种认知的惯性会一直延续下去。

 

一条小巷之隔的三里屯太古里南区作为年轻人的聚集地，代表着青春、朝气和活力。相比较之下，雅秀大厦则显得略微臃肿和老迈。

 

2015年的改造给雅秀大厦换了一层外衣，虽然不再作为服装批发市场而存在，但由于没有成功塑造新的形象，过往的形象就会一直留存，依然与整个三里屯地区氛围格格不入。

 

因此这次新的改造将完全覆盖雅秀大厦，摆出与过去完全决裂的决心，但50%穿孔率的穿孔铝板下，大楼的轮廓隐约可见。从远处看，统一的视觉形象使雅秀大厦整个具有雕塑感，内嵌的玻璃体增加了趣味性的同时更增加了建筑的雕塑感，透过玻璃体，可以窥视到它的内部构造。而在近处，透过穿孔铝板，雅秀原来的轮廓也可以被读出。距离不同带来的视觉体验也不相同，穿孔铝板给雅秀大厦带来了多一个层次的立面。

 

 

改造后与三里屯商圈的关系

 

 

改造后与太古里南区的关系

 

自由流动的空间

 

为了改变原来雅秀大厦内部流线相对“滞”的状态，新的改造将解决两方面的问题：一是解决自身内部流线布局问题，二是解决与周边环境融合的问题。

 

原来的雅秀大厦四周均匀分布着供顾客出入的小入口，改造后它朝向西侧住宅区的入口被取消，在东侧朝向三里屯太古里南区的方向由两个小出入口变为一个主入口，同时增加更多的商业展示面。新设计的公共区域的出入口把从南侧工体北路方向的人流和从三里屯太古里南区的人流连接起来，雅秀大厦在三里屯商圈不再是一个终端，而是一个节点。

 

在内部，原先南侧入口处的扶梯被移至东侧主入口处，与原先垂直电梯一起形成竖向交通核心区域，形成人流和商铺绝对的核心区域。东侧主入口处新建标志性的玻璃中庭，打破原建筑本身的封闭状态，由外之至内，由内至外形成开放性的视野，透过玻璃中庭，不只是太古里南区，整个三里屯地区的景色都被引入雅秀大厦。

 

 

通透的主入口

 

建筑室内设计尊重了原建筑的结构体系和质感，将保留的结构梁柱暴露出来，体现了旧有建筑混凝土的历史质感。同时，木质感的带型吊顶和线性的光带也强化了公共空间多变的现代形式与空间走向。整体简约的风格很好的烘托了品牌和艺术品的展示，体现了太古里商圈“文化”这一主题性。

 

 

主入口大堂

 

  三、技术的支撑

 

既有建筑改造的特殊性决定了这是一个复杂性改造活动，需要建设方、设计方以及施工方密切配合、共同协作的工作，其改造设计工作也要比普通新建项目要复杂得多。遇到的问题也相对复杂，例如与政府部门的沟通协调；已有设计资料的缺失；设计法规的更迭与实际现状的匹配方法；现有设备的更新及再利用等等。

 

因此前期必须从立面改造、平面布局、结构改造、给排水系统重建、空调通风系统升级、电气系统、弱电系统升级等多个方向论证改造项目的技术可行性，从而保证项目的可实施性。

 

为确定既有建筑改造的合理方案，前期必须进行以下工作，才能保证其方案的客观性：

• 实地现场踏勘及必要的测量，形成现场踏勘报告
• 对既有建筑设备设施的检测及评价，形成物业物业评估报告
• 对原结构可靠性检测与鉴定，并提供检测报告
• 与规划部门、消防部门申报改造方案，并取得相应批复文件
• 与施工单位确定合理的改造工艺及改造措施

雅秀大厦改造项目设计与原有太古里进行整体规划，强化太古里本身的文化艺术氛围，打造“文化三里屯”这一北京文化地标性。设计理念以营造美术馆式的空间为灵感，融合大众化消费和艺术元素的时尚、餐饮和生活品牌，与现有南、北区形成互补，让其更好地发挥辐射和吸聚效应，从而助力整个三里屯地区升级为朝阳区乃至北京市的文化名片。

 

夜景效果

 

虽然，城市更新在北京依然处于探索和起步阶段，在设计中存在诸多政策法规不规范，专业技术手段不成熟等问题。但在京津冀协同发展的大趋势下，首都城市更新的步伐会最走越快。城市更新的设计理论和经验也必将愈发丰富和成熟，相信维拓设计会不断探索出一条符合北京地方特色的城市更新之路。

（作者：毕晓燕）