城市更新过程中的设计总包服务

城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，城市更新将成为城市发展新的增长点。地产行业在发展转型的背景下，积极探索城市更新的路径和机遇，既有建筑改造作为城市更新中的重要角色，加上政府政策法规上的鼓励与支持，既改类型产品有着巨大市场潜力。

 

 

基于以上背景，通过设计实践既有建筑改造产品已成为维拓设计总包团队打造的主流产品线之一。 在以往服务过的项目中，既改产品服务的客户主要有如下几类：

 

既改产品客户画像

 

既改产品服务的客户类型：

 

第一类：房地产开发商，有成熟的开发经验，有专业的设计管理团队；

 

第二类：政府机构，没有开发经验或较少，没有专业的设计管理团队；

 

第三类：企业机构、金融机构等，没有开发经验，没有设计管理团队，对建筑设计领域不熟悉；

 

第四类：其他类型客户。

 

既改产品客户画像

 

区别于传统的设计公司工作模式，针对客户痛点提供服务，是设计总包工作的思维模式。站在业主的角度思考项目管理中的痛点、问题和风险，利用我们强大的资源库背景做为支撑，优化设计资源，减少设计环节的内耗，平衡成本、计划、风险之间的关系，是我们设计总包的服务宗旨。

 

既有建筑改造的特殊性决定了这是一个复杂性改造活动，需要建设方、设计方以及施工方密切配合、共同协作的工作，其改造设计工作也要比普通新建项目要复杂得多。遇到的问题也相对复杂，例如与政府部门的沟通协调；已有设计资料的缺失；设计法规的更迭与实际现状的匹配方法；现有设备的更新及再利用等等。这些复杂问题也往往成为客户的痛点。

 

客户真实的痛点

 

 

痛点1：功能转换

 

旧建筑通常会根据业主的需求进行产业转型，赋予新的使用功能，常见的类型有商业改住宅，商业改办公等等，但建筑是否具备条件转型，转型能否满足运营的需求，是业主的痛点一。 

     

我们的对应方案：

 

设计总包可为客户前期的策划服务，结合旧建筑现状及客户诉求，进行综合规划分析，提供策划方案。旧建筑改造也需要结合建筑本身的结构特性，改造活化前需要进行结构鉴定，我们有结构检测的专业团队，能为客户提供物业检测报告，及后期结构加固方案。协助业主对建筑转型的可行性进行分析并给予风险提示。

 

痛点2：品质提升

 

建筑功能转变的同时，建筑的品质也需做同样的升级，但旧建筑从哪方面升级，如何升级，是客户的难点。

 

我们的提升方案：

 

为业主提供建筑在安全性能、节能性能、适用性能和环境性能等方面的品质提升建议。结合室内室外环境，协调景观、幕墙、夜景照明、精装修、导示标识等专业提供综合提升方案。

 

痛点3：周期紧凑

 

不同于新建项目，改造项目施工周期较短，开发此类型产品的客户对项目时间周期有高要求。对设计要求短时间出成果，对施工要求减少修改反复。如何精减项目周期的同时还能保住设计质量，是客户的痛点三。

 

我们的应对方案：

 

基于以为十几个既改项目的实操经验，我们的专业管理团队有专业的时间计划管控及质量管理体系，能为客户结合产品实际情况，提供快速合理的项目周期时间计划，为客户提供各阶段的设计明细提资计划，免去客户多方的沟通损耗，为客户省时省力。

 

痛点4：专业协调

 

既改产品除了建筑本身的结构和机电改造之外，还会有精装修、幕墙、夜景照明、景观、车库动线、导示标识、弱电智能化等各类专业设计。众多专业设计造成的困难是前期招标、商务流程困难耗费时间长，业主需要对接设计单位多不易管控，管控成本高。

 

我们的应对方案：

 

设计总包的有专业的设计管理团队，客户可将各专项设计包管理职责转移给我们，由设计总包统一对专项设计进行管理，协调设计进度，管控设计质量，大大的减少了客户的设计管理成本与沟通成本。

 

痛点5：资料缺失

 

旧建筑年代久远，最初的设计资料因为保存不善或产权几经转换的原因，设计资料缺失现象频繁。缺失现状图纸，无设计依据，所需资料内容不清晰。

 

我们的应对方案：

 

提供前期资料梳理清单，协助业主排查资料缺失情况。对于缺失的文件协助业主从相关档案机构调取。

 

痛点6：规范变更

 

旧建筑的建成时间较长，也是基于以往的旧规范进行设计。后期规范的变更改动，会引起现有建筑状况与规范要求不符之处。

 

我们的应对方案：

 

设计总包有专业的设计团队，对于规范政策的变更保持实时更新，并对旧建筑与新规范矛盾的地方提供设计解决方案。协助客户与政府规划、消防、等部门的沟通，推动项目顺利推进。

 

既改产品设计总包服务流程

 

 

区别于传统的设计公司工作模式，针对客户痛点提供服务，是设计总包工作的思维模式。站在业主的角度思考项目管理中的痛点、问题和风险，利用我们强大的资源库背景做支撑，优化设计资源，减少设计环节的内耗，平衡成本、计划、风险之间的关系，是我们设计总包的服务宗旨。

 

设计总包既改产品成果展示

 

北京中融信托大厦（原开元酒店）

项目业主：中融信托

项目地点：北京南二环内

项目规模：40000平方米

设计时间：2017年

竣工时间：2018年

项目类型：酒店改办公

 

 

项目简介：北京中融信托大厦（原北京开元酒店）位于北京西二环内金融街延长线黄金地段，交通便捷，毗邻西单、金融街、宣武门等多重核心商圈，与天安门、故宫、天坛等近在咫尺。 现已改造为国际绿色建筑LEED金级认证的甲级写字楼。首层引入3000平商务配套，方便工作日常所需。大堂自然通透，视野开阔无遮，挑高高达18米，并引入了写字楼中罕见的跃层扶梯，缓解竖向交通，增加楼层间互动，为工作增添了便利与乐趣。同时，还引入一年四季的热带绿植景观，绿色办公尽展眼前。  精装交付的公共区域，配备10部直梯，4部扶梯。楼内加入互动的楼梯，增加楼层同事间的互动，鼓励楼内人员经常走动锻炼身体。

 

德国大众中国区总部（原太阳宫百盛）

项目业主：中融信托

项目地点：北京市北三环

项目规模：62100平方米

设计时间：2017年

竣工时间：2018年

项目类型：商场改造为高档办公（本项目获得2018精瑞建筑设计优秀奖，LEED金级认证）

 

 

项目简介：通过对项目整体提升改造，建筑从形象到内容发生了巨大的反转，也因此得到客户的积极认可。经过将近一年时间的密集磋商和谈判，项目业主中融国际信托不动产事业部（暨中融长河资本）和全球500强之一德国汽车制造企业就其整体租赁位于北京东北三环太阳宫地区的甲级地标物业-中融信托广场作为其中国区总部达成了租赁协议。本次德国汽车制造公司中国区总部的整体搬迁是北京地产租赁市场上近十年来体量最大的租赁交易之一，在北京租赁市场创造了多项记录，也必将对北京存量商业建筑改造的健康发展产生极为深远的影响力。 

 

360企业安全集团总部装修项目

项目业主：360企业安全集团

项目地点：北京西城区

项目规模：41000平方米

设计时间：2018年

竣工时间：建设中

项目类型：商业改办公

 

 

项目简介："动批"的迁移留下的是约60万平方米的空间资源，还有50万平方米的待提升楼宇。西城区政府将以"动批"地区为主要依托，打造北京金融科技与专业服务创新示范区，重点布局金融监管科技和金融科技核心业态。本项目（科贸楼二期）位于北京市西城区，西临科贸楼一期工程，且在二层以上与科贸楼一期贴建。总建筑面积42435.79平方米，建筑原为服装批发市场。在这样的时代背景下，我们有幸承接了360企业安全集团总部改造项目设计总包业务，将结构加固设计、建筑设计、室内设计、景观设计、照明设计、导向标识设计等多专业综合协调，全方位进行项目功能转化与升级改造设计。

 

（作者：北京三院）