蜕变--从“动批”万容天地到奇安信

 

| 告别“动批”Wholesale Market

 

 

曾经的喧闹▲

 

2017年11月底，随着北京动物园批发市场正式闭市，由12大服装市场组成的“动批”正式告别历史舞台。“动批”的迁移留下了约60万平米空间资源和50万平米的待提升楼宇。脚商离去，码农入驻，西城区政府因此以“动批”区域为主要依托，着力打造北京金融科技与专业服务创新示范区，重点布局金融监管科技和金融科技核心业态。

 

 

项目区位▲

维拓设计城市更新产品线有幸参与其中，将“动批”门户——万容天地服装批发市场设计改造为奇安信企业安全集团总部。我们的设计原则是在最大化保留原有建筑可继承利用前提下，提出高效开放、生态节能、人文绿色的设计理念，对既有建筑的改造进行设计创新，为城市与建筑注入新的活力。

 

 

周边资源▲

 

 

| 万容天地 Past and Present

 

 

远眺万荣天地旧貌▲

 

万容天地服装批发市场，东临北京展览馆南广场，从西直门桥即可远眺望见此建筑，它是“动批”片区入口的第一栋楼，具有极强的城市展示性与标志性。

 

 

万容天地批发市场▲

 

建筑内部因商户的迁出已经变得面目全非，原来熙熙攘攘的景象已经荡然无存。建筑主体为框架结构、地上五层、地下四层，为满足原来批发市场需要，楼体进深较大，最大进深约50米。外立面残留的广告位依然能让人感受到往日的辉煌。但是，从一个服装批发市场变成高端IT企业总部，不论从外部形象还是内部空间均已无法满足现代化空间的需求。

 

 

万容天地主入口▲

 

| 改造策略 Reform Ideas

 

 

改造后的万容天地（奇安信企业安全集团总部）▲

 

项目因为地段特殊，具有很好的城市展示与互动性，设计首先从城市形象着手，将建筑放在未来整体区域的定位当中，考虑如何将商业片区变为高端金融IT集群，如何将商业建筑性格转变为办公建筑性格，如何体现未来片区的现代感与科技感。

| 破旧立新

 

结合西城区政府“动批”区域的整体定位及奇安信集团的形象需求，我们希望将陈旧封闭的低端批发市场形象改造为一个崭新的，开放的，对当代年轻人有吸引力的全新办公场所，突显建筑在时代进程中的变化。
通过玻璃幕墙与铝板的单元式分隔，在城市转角部分的大雨棚与观光电梯的结合，以及屋顶的LED企业标识，北侧主入口部分建筑形体的变化，重塑了建筑外形的丰富性和表现力。玻璃幕墙在首层采用高透玻璃，与大堂等公共区域形成更好的开放与互动性，拉近了建筑与周边的距离，展现出友好的气质。

 

 

外立面形象▲

 | 开放互通

 

原建筑所有楼梯与电梯都设置在建筑外围，内部形成完整连续的售卖空间，但是这样布置交通流线会将最好的采光面大量占用，对改造后交通流线的便捷性也有很大影响。

 

 

改造思路▲

 

我们最大化保留现状电梯与楼梯，以此确定主要的交通流线，并且将原来的环形动线改为中心一字中廊流线，将每一个办公组团高效串联。

 

 

空间重新利用▲

 
原建筑在中心位置有两组扶梯上下贯通，我们在改造中适当增加了原始挑空面积，在中心位置营造出一个小型的中庭空间，并且保留一组扶梯，作为中央快捷交通使用，有效地提升了多层办公的直接互通性。中庭与主入口10米挑空大堂相互连接，在本不宽裕的空间形成视觉的延展性。

 

 

改造后的空间▲

 

二层至五层作为主要办公区，需要容纳2500名员工的工作使用，人员密度极高。同时每层建筑的面积约为4000平方米，如此大办公平面与人员密集度，如果采用全开敞办公会带来严重的相互影响问题。

 

我们在设计中采用办公单元化的思想，将各个部门设置为相对封闭的办公单元，每个单元可容纳100名工作人员，配备内部交流区与外部会议交流区，这样可以形成较为合理的动静分区，满足使用要求的同时，还能保证员工工作不被外界打扰。

 

 

交流空间▲

 

| 生态节能

 

中心中庭作为视觉与交通核心，将自然光引入到建筑内部，照亮原本无法采光的区域。屋顶设置可开启天窗，能有效地调节室内环境，通过建筑设计的手段将被动节能融入建筑主体。

 

 

 

考虑到业主入驻后工作人员会非常密集，并且经常会有连续的员工加班区域以及高强度使用的封闭会议空间，我们优化了整体空调与新风系统，采用四管制分区冷暖控制，可针对不同区域进行精确的温度调节，并在会议室封闭区域采用单独的新风输送，增加空间的换气量。所有的室内环境调节系统与智能楼宇系统结合，将新科技新技术融入到设计当中，极大提升了整体楼宇的品质与使用舒适性。

除硬件提升外，设计中结合入口大堂、中心中庭还有员工休息区布置大面积垂直绿化。虽然由于建筑周边用地紧张，没有太多绿地，但在内部生态绿化设计中，为员工们提供了更好的工作与休憩空间。

 

| 人文关怀

 

作为前沿领域的互联网公司，业主非常重视员工的福利与人文关怀，项目除高密度的工作区外，设计了大量的员工关怀区域。地下一层与地下二层之间，我们局部去掉了原建筑的楼板，改造成为大台阶，将员工休闲区、风采区、生活区联系在一起，让员工在工作当中能有一种家的感觉，同时这个阶梯空间也可以举行演讲、展览、小型演出等活动，形成一个能够汇聚活力、激发灵感的“灵动空间”。

 

 

共享空间▲

 

当然，家的归属感会体现在办公空间的很多地方，每层都结合中庭布置茶歇区、休闲区，并在三层设有专用母婴室。生活区除了满足工作的使用要求外，还设置了员工宿舍、健身房、按摩、洗衣、医疗与心理咨询中心等功能房间，可以满足员工各种生活使用需求。另外，原本封闭的屋顶平台，我们将其开放，结合景观与休闲空间，设置羽毛球场、慢跑道等室外活动空间，不仅可以强身健体，还为人与人之间的交流提供新的场所。

 

| 智慧高效

⒈模式转变

我们重新定义智能化系统在项目建设中的定位，它不仅仅是一项配套工程，还是大楼运行、管理的重要手段，更是企业运营实现智能化、信息化、自动化的有力支撑和提升现代企业竞争力的关键因素。

 

 

⒉智慧楼宇

针对原办公楼设备缺乏智能管控系统而造成资源浪费的情况，我们在更新设计时，通过网络把楼宇与互联网相连接，实现信息的交换与管控。帮助用户实现照明智能管控、用电智能管控、能耗智能管控、环境监测管控、门禁智能管控、空间智能管控等内容，对楼宇空间进行智慧化控制、监控与管理。

 

 

 

⒊智慧办公

 

我们在办公系统设计时也进行充分考虑，尽力挖掘每一个空间的使用价值，并提出整体的综合性解决方案，达到了提升办公效率、改良办公环境、提升企业形象的目的。

 

 

⒋智慧会议

针对总部企业会议多，会议室管理效率低下的问题。我们在设计时采用了智慧会议管理系统，有效解决了会议管理问题，提升企业会议效率。

 

 

 

 

| 设计总包 Design Package

 

 

幕墙立面▲

 

在项目管理上我们采用设计总包模式进行服务，有效的提升了双方的工作效率，也极大的节省了业主的工作成本。

 

维拓设计具备大量的设计总包与建筑改造经验，所以在前期投标与概念方案阶段就已经形成一条完整的综合性效果类控制主线。方案团队与设计总包团队协同推进，前期与业主进行基础方案设计工作；当总体功能解决方案确定后，室内设计与景观设计共同进行二次创作与深化设计；同时结构加固设计与建筑深化设计工作同步开展。

 

所有的设计工作对接形成了一个高效的传递工作模式，同时设计理念的延续也得到了更加有效的保证。

 

 

幕墙造型▲

 

| 思考与践行 Practitioner

 

 

奇安信▲

作为建筑师，对于城市核心区域如此大面积的改造提升，我们看到的是城市发展带来的区域产业升级与城市空间合理利用的再设计。

 

改造翻新再利用这种模式是针对“建筑虽还年轻，但却已变老”这一问题而做出的解答。我们通过科学合理的改造实现建筑资源的再利用，而奇安信企业安全集团总部改造项目就是这样一个契机。“动批”作为宏观疏解政策下的一个原点，虽然曾经给一代人留下了深刻的回忆，但是随着社会发展的大潮，应该予以它更具时代色彩的新意义。

 

北京还有大量传统劳动密集型产业片区需要赋予其新的规划与设计，如何在更新设计中将高效、生态、人文等理念融入其中，是维拓设计城市更新产品线一直以来思考与践行的核心点。希望通过我们的智慧与努力，能够赋予城市更新区域更多的活力。

 

 

入口设计▲

 

12月13日，奇安信企业安全总部改造项目荣获精瑞科学技术奖励委员会颁发的2020年更新与改造类设计优秀奖。

 

 

项目荣获精瑞奖▲

 

（部分图片内容来自于网络）

 

项目简介
项目名称：北京动物园批发市场万容天地改造项目
（奇安信集团总部设计）
项目地址：北京市西城区西直门外南路26号院1号
业主单位：奇安信集团
设计单位：北京米兰体育建筑设计股份有限公司
设计范围：设计总包管理、建筑概念方案至扩初设计、室内设计、景观设计、夜景照明设计、幕墙深化设计、导向标识设计、弱电智能化设计
设计启动时间：2018年1月
项目启用时间：2020年4月
项目总负责人：靳天倚
总包项目经理：柳沂深、高靖菁、李明媛
主创设计师： 郭 讯、李茗兰
土建项目经理：毕晓燕
结构负责人： 刘庆江
机电负责人： 汪 涌
电气负责人： 汪 海
室内负责人： 柳沂深
景观负责人： 刘 强
夜景照明负责人：颜 华
幕墙深化负责人：倪庆功
导向标识负责人：孟煜函
弱电智能化负责人：杨春丽