城市“搏浪”

 

城市“搏浪”

URBAN "BEAT THE WAVES"

盈都大厦D座室内外装修改造

 

不同时代的建筑，在社会的浪潮中聚合、交融，形成不断变化的空间与格局，呈现着城市在不同时期里的审美与脾性。

时间的交替里，有的建筑得以保留，成为某段历史的见证与象征；有的被完全取代，改造重构，成为连接不同时代的融合点，将某些超越建筑本身的精神向下延续。而这种不断的迭代与更新，融合与包容，就像层层浪花，不断“搏浪”。

 

 

 

▲改造前后对比

 

盈都大厦——项目改造前的基本情况

 

 

▲改造前的D座北入口

 

北京盈都大厦位于北京市中关村核心区域知春路，与10号，13号地铁线联通直达，建筑东北角与13号地铁直接接驳，交通便利。改造标的为盈都大厦D座，原为沃尔玛超市，与地上三层地下一层的改造范围，约3万平方米。

 

建筑被ABC三栋塔楼夹在中间，导致建筑展示面较小，西立面外部城市展示面仅25m宽度，北立面位于项目内部，入口不具有标识度。建筑内部空间陈旧，楼体进深过大，建筑屋顶也无法通过开天窗形式引入采光。从室外到室内均无法满足甲方对于当今现代化高品质办公空间的定位需求。因此如何打破内向的建筑性格，从建筑内部空间到场所空间与城市整体关系和谐统一？如何革新建筑内部空间，将商业空间推动转型为高端办公？是本次改造的设计重点。

 

 

 

 

▲改造前的D座东北立面与西入口

 

设计创意：“搏浪”——新空间属性，推动建筑转型

 

▲盈都大厦D座设计理念

 

盈都大厦改造后使用客群是年轻化的IT人才，建筑性格应激昂，拼搏。因此在设计初期，建筑的整体设计理念，提取当代年轻人勇于拼搏，激情澎湃的个性特征，诞生了“搏浪”的理念。

 

在这里工作的 “Z世代 ”掀起层层搏浪，前浪引后浪，后浪推前浪，代表激昂、向上、拼搏的搏浪精神”便成为了我们最初的设想。作为改造项目，改造策略以最大程度保留原有建筑可继承利用的基础，采用了 70% 利旧 +20% 提升 +10% 爆点为原则。

 

盈都大厦D座原始空间属性为超市，在升级为高端企业办公过程中，原始空间布局和动线以无法满足转型后需求。

 

内部空间由于进深过大，同时原建筑楼梯，电扶梯，设备机房等大多设置在建筑外围，占据了最好的采光面，并且由于屋顶产权原因，无法通过打开中庭引入光线。

 

 

▲改造前后对比

 

 

▲室内设计理念图

 

因此为了提升空间品质，融合更新“搏浪”理念，重新注入“未来，共享，文化，品质”四大概念，激活城市区块并创造城市影响力。

 

▲室内设计旋转楼梯设计图

 

建筑平面重新设计，将北立面作为主要办公出入口，西立面作为次入口，形成西北贯通式双大堂，为今后企业入驻的体量与类型提供了多种可能性。东侧充分利旧，作为后勤办公和卸货区域。将中心完整空间作为预留给办公区域，并将北侧超市扶梯取消，设备机房集中在东西两侧，最大化释放了立面的采光面，为舒适的办公环境打下基础。

 

 

▲北入口室内大堂效果图

 

 

▲西入口室内大堂效果图

 

建筑平面重新设计，将北立面作为主要办公出入口，西立面作为次入口，形成西北贯通式双大堂，为今后企业入驻的体量与类型提供了多种可能性。东侧充分利旧，作为后勤办公和卸货区域。将中心完整空间作为预留给办公区域，并将北侧超市扶梯取消，设备机房集中在东西两侧，最大化释放了立面的采光面，为舒适的办公环境打下基础。

 

中心区域营造出一个15m的三层的挑空中庭空间，引入红色艺术旋转楼梯，作为中央枢纽，有效的提升办公的互通性同时形成视觉中心爆点。围绕艺术楼梯空间也可以举行演讲、展览、休闲等活动，打造共享交流空间，形成一个能够汇聚年轻人活力、激发创意灵感的“灵动空间”。

 

 

 

▲室内设计旋转楼梯效果图

 

 

 

 

 

 

▲室内设计旋转楼梯实景拍摄

 

大堂内部也增设了诸如商业区、休闲区、共享空间等配套区域，不仅提升了入驻企业形象，也展现了人文关怀理念，达到了提升办公效率，打造高品质办公环境的目的。

 

 

 

 

空间主要为办公区域，每层建筑面积约为5500至7000平方米，考虑到未来入驻的企业人员密集的特性，以及对舒适高效办公空间的需求，平面设计中设置了开敞办公及单元办公两种模式，中心区域作为主要开敞办公空间，而利用原有南侧的小空间区域作为相对封闭的办公单元，可配置会议室及独立办公室，这样可以形成合理的动静分区，满足不同员工在不同时间段的工作需求，并且灵活转换，保证员工工作环境的高效与舒适。

 

 

▲首层平面图

 

设计创意：“搏浪”——从公共城市到环境融合

 

 

 

▲D座北立面效果图（上）与实景照片（下）

 

面对极具挑战的外立面条件，我们从区域环境和周边建筑出发，根据面向不同的空间，采用不同的设计手法。北立面未临街较为内向，适宜作为办公主入口。提取海浪的设计语言，用简约内敛的设计手法，巧妙的贴合建筑原有形态，将原始建筑的折角造型，以动感的曲线重塑包裹，蓝色的玻璃面上，通过格栅张弛有度的变化，就像海面上的浪花，层层激荡。

 

 

▲D座北立面夜景效果图

 

 

 

 

夜景灯光结合格栅造型间隔设置，如同海浪在夜间涟漪般扩散开来。结合灯光设置不同尺寸格栅凹槽，在需设置灯光的格栅处，凹槽尺寸为50*100mm，不让建筑在不开灯的效果下，保证与为设置灯条的位置深度效果接近

 

 

▲D座北立面灯光布置细节图

 

 

 

 

▲D座北立面灯光实景

 

▲D座西立面效果图（左）和实景照片（右）

 

西立面是唯一改造区域对外展示形象，性格属性更为外向，原始立面造型为较为封闭的曲线形式导流能力较弱。因此将原始立面完全拆除，结合前广场空间，打造更具开放性，引导性和昭示性的办公形象。中心设置巨大展示节点空间，造型以溅起的浪花为设计灵感，通过凹凸变化的格栅，两种深浅不同的香槟金色铝板，打造出丰富的层次感，突出入口仪式感。

 

 

▲D座西立面格栅细节图

 

 

 

 

盈都大厦D座与ABC三栋高层相连接，且正常运营，局促的广场空间，复杂的交通流线，如何优化空间布局，统一新旧空间属性是景观设计中考虑的难点。

 

 

▲景观设计原则

 

首先将景观改造区域根据改造范围，划分为“重点，局部，不改造”三大区域，将设计重点关注到更精准点位。其次通过优化空间布局，办公入口设置环岛景观，将人车分流限定空间区域。在廊道空间引入多功能外摆弹性空间，增加社交机遇。另外铺设引流性铺装加强视觉引导，提供舒适的绿意空间，并局部更新和替换地砖形状。最后延续“搏浪”理念元素，设置景墙等互动性设施提高人气。

 

技术措施——结构做法创新，实现异形挑战

 

 

▲改造前后对比

 

首先对写字楼与裙楼按照罕遇地震作用进行计算，分析裙楼的结构抗震性能，满足“大震不倒”的要求；其次将裙楼部分按照框架结构形式进行分离验算，保证在配筋严重不足的剪力墙破坏后，裙房主体按照纯框架形式仍能满足承载力要求；最后通过对柱及梁柱节点的加固的形式，达到了相应要求。

 

 

▲结构模型与图纸细节

 

新增旋转钢楼梯位于中庭区域，作为本项目的亮点所在，由数十段弧形梯段组成，跨度大、截面受限、锚固条件差，对钢梯的结构构件布置、与现有结构的锚固连接等充满了挑战。

 

原结构框架梁截面为宽扁梁，高度仅550mm，小于新增的洞口边次梁高度。针对此情况，创新性提出新增次梁端部采用变截面形式的做法，减少对现状主梁加高加固的数量。根据该做法进行细部验算，探讨相应加强措施，最终促成该节点首次应用于加固改造项目中。

 

技术措施——设备设计充分利旧，更新提升舒适体验

本项目改造屋面非本次改造范围、无法设置竖井及机房条件，且改造区域内空调、通风竖井仅可利用现状条件。后期投入使用各层均为开敞办公空间，考虑办公分隔灵活性。同时在改造后的企业使用中，存在员工加班区域及高强度密闭使用会议空间，针对以上情况，暖通团队对区域空调系统进行更新，由定风量全空气系统改为风机盘管加新风系统，办公划分空调内、外区，空调内区采用四管制分区冷暖控制，可以针对不同区域进行精确的温度调节，并且在会议室封闭区域采用单独的新风输送，增加空间的换气量。

 

 

▲暖通空调系统示意图

 

给排水设计团队在尽量减小现状使用管线的前提下，优化平面功能分区，与建筑紧密协调功能布局，尽量做到不迁移管道，尤其是重力流排水管及整栋大楼消防环管，减少对租户使用及消防安全的影响。新增出户管核对现状外墙套管标高后，利用原来的外墙套管进行出户，减少新增开洞，减小工程量，避免影响结构安全。

 

所有的室内环境调节系统与智能楼宇系统结合，将新科技新技术融入到设计中，极大的提升了整体楼宇品质与使用舒适性。同时让楼宇具备信息通信、办公自动化和建筑设备自动控制和管理等一系列功能，提高办公效率及响应速率。通过智能照明系统、车位引导系统，建筑能效监管系统等系统的运用，有效降低办公建筑的运维费用。

 

设计管理——方案施工图一体化设计，提高项目管控效率及质量

 

 

本项目在管理上采取效果类一体化设计与方案施工图一体化设计模式，通过组织各专业多次现场踏勘，各个专项设计在概念设计阶段提前介入进行方案可行性论证，并由主创设计师进行整体效果和设计把控，过程中涉及效果的内容包括外立面、幕墙、内装、景观、夜景照明、导示标识等均进行总体思考，总体设计，保障既改项目在管控中的效果统一、品质效果还原度，成本和时间计划高度集约，形成一条完整的综合性效果类控制主线。在项目推进过程中，多专业协调，高效的工作模式与各专业之间的深度配合。在保证效果的同时，避免了较多不合理的设计，极大的缩短了项目的时间成本。

 

 

▲项目进度周期表

 

 

本改造项目展现出城市发展带来的区域产业升级与城市空间合理利用的在设计，这种改造翻新再利用的模式针对的是“建筑虽年轻，但却已变老”的当今共性问题。通过科学合理的改造，将高效、生态、人文等理念融入建筑更新设计中，希望可以通过这种模式，赋予城市中诉求更新的建筑再一次年轻的机会。