商业综合体系列--商业地产的冬天？

对于大多数人来说，商业地产的春风才刚刚吹过，感受到却是冬天阵阵的寒意。昨天，大家还在津津乐道于商业由百货向购物中心的华丽转身，以购物中心为核心的商业综合体正雄心勃勃的在城市中扮演起地标和名片的角色；今天，购物中心忽然间被电商冲击得体无完肤，转眼成为昨日黄花，“大龄剩女”。

 

 

但与此同时，消费的热潮却一浪高过一浪，线下的新型消费方式与线上交易支付这些社会学新现象的出现,激发了超前消费的生活方式和享乐主义的价值观。

 

 

正如库哈斯2001年在《哈佛设计学院购物指南》所述：“在消费时代，不仅是购物活动里融入了各种事件成分，而且各种事件最终也都融汇成了购物活动。购物生活成为城市不可缺少的部分。”他的预言——“购物”将成为人类社会主要的甚至是唯一的公共活动方式似乎正在成为现实，只不过“购物”被更宽泛的“消费”概念所替代。

 

 

这一冷一热，折射出了当前商业地产的困境与挑战：既然消费行为是旺盛的，而且成为日常生活的必须，那么消费方式和消费空间必须要不断被革新和重塑，以保持对消费者行为最快速的回应，因为消费的转型和竞争使它时时受到“过时”的威胁。所以，购物中心靠传统的百货、超市、影院吸引客流和消费的模式日渐没落也就不足为奇了。

 

 

既然消费时代的购物活动已与人的生活高度融合，消费时间、空间发生如此革命性的变化，那么商业地产是否还是局限在传统的商业范畴中思考破局之道呢？商业地产真正的出路何在？ 

 

现代主义思维下的规划设计逻辑是以分类学作为基础的，其时空关系被明确分离和界定：我们习惯于将公共建筑分为办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑、交通运输建筑等等，每一类建筑满足社会和城市赋予的特定功能。然而，当我们打破类型的束缚，将诸多的建筑类型看作是一个有机的、相互关联消费生态时，新的商业模式就会孕育而生。

 

 

其中，代表性的有维拓设计的两个万达文化旅游城系列的核心产品，哈尔滨万达茂、南宁万达茂，均将于明年中期开业。

 

从目前已开业的南昌万达茂、合肥万达茂分析，大家不难看到全新的万达茂产品与以往的万达广场有本质的区别：万达茂一般位于中心城市或省会城市的城乡结合部，依托自然或人工的优质环境资源，结合当地特点，通过组合室内商业街和主题乐园、室外主题乐园、秀场、酒店群、酒吧街、大规模高品质住宅等旅游度假产品吸引城市、省内乃至全国旅游、休闲客群。

 

 

其消费模式也从“购物+日常休闲”转变为“旅游+娱乐休闲”的主题化、叠加型消费，大大提高了客群的黏性。与其它地区万达茂不同，哈尔滨万达茂结合东北冰雪的地域特征，将室内滑雪场与标准冰场、商业街、电影乐园、保温车库组合为超大型复合商业旅游综合体，定位于365天寒暑交融的世界级游憩商业，客群主要来源于本地客群、全国甚至国际旅游客群，客群集中在家庭类、年轻态消费群体。

 

 

室内滑雪场面积8万平米，设6条专业雪道，雪道长度达500米，落差80米，冷区面积6.4万平方米，相当于迪拜室内滑雪场的3倍。

 

娱雪区面积1.1万平方米，融合了多项娱雪项目，可同时供1000人使用。其旅游、体育、娱乐特性的综合性展现在全国甚至世界有一定的引领作用。

 

 

维拓另一个代表性设计是位于北京南城的中瞾广场。与传统购物中心不同，中瞾广场定位于“公园+体育+商业”的生活体验模式，打造中国首例体育综合体。

 

 

核心建筑并没有以封闭的大体量沿城市街道布置，而是通过广场、景观的引导将人群自然导入建筑中，建筑通过柔和的体量和开放的公共空间融入公园的环境当中，营造了休闲、健康的消费氛围。

 

 

建筑内部空间以生态中庭为核心，向周边延展冰、水、运动、演艺、儿童等室内主题区，并与室外运动、儿童场地互动。综合体内的商业围绕不同主题提供特色消费和服务，对外向公园延伸借景，使消费与公园的健身、休闲氛围产生互动和融合。

 

中瞾广场体现的不仅是时尚超前的消费理念，更是在更高层面上倡导健康休闲生活的设计实践。

 

 

通过维拓设计十年来的商业设计实践，从创新商业开发设计模式，如文旅综合体、体育综合体、文化综合体、医疗综合体的发展来看，“融合”是未来商业地产的主旋律。商业地产正在打破零售的行业界限，快速向服务融合型模式转化。

 

 

未来商业应该以生活为中心，主题化、差异化日益凸显。商业综合体不仅是购、吃、玩等业态的简单组合，而是会在更大的领域里链接各方资源，与旅游、娱乐、文化、体育、教育、医疗等多种功能形成消费叠加体。

 

商业地产的冬天虽至，但围绕消费需求、生活提升不断自我升级和创新，商业地产的春天还会远吗？