后地产时代下的产业转型之路

 

今年3月17日，《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》正式出炉，京津冀协同发展领导小组主持编制，国家发改委正式公布，层级之高，牵涉之广，重要性已不言而喻。

 

 

 

它是习近平总书记亲自谋划、亲自决策、亲自推动的京津冀协同发展这一重大国家战略实施以来的又一重大举措。是继《北京城市总体规划（2016年—2035年）》、《雄安新区规划纲要》以来颁布的第三个促进京津冀协同发展的纲领性文件。

 

 

京津冀协同发展战略实施6年来，北京与河北的跨区域统一规划已渐成为常态。从河北国家自贸区（雄安片区、正定片区、曹妃甸片区、大兴机场片区），大兴机场临空经济区（北京部分约50平方公里、河北部分约100平方公里），再到目前北京城市副中心与北三县的统一规划。多重战略机遇的叠加,通州北三县地区迎来了新的重要战略发展机遇期，发展势能独树一帜。

 

 

 

北三县的产业发展一直是困扰当地多年的沉疾，一方面新兴优势产业被北京强力吸纳，另一方面落后产能也因为生态环境控制力度加强在持续关停并转，使得北三县落入仅靠食品加工，家具制造，金属制品等传统产业勉强度日，靠房地产过度支撑的尴尬境地。

 

 

长期以来，北三县凭借地缘区位和成本竞争优势，逐渐形成了房地产经济主导，要素驱动、投资驱动的传统发展模式，新经济、新动能的培育滞后，导致经济结构出现失衡。这不单是北三县的问题，整个环京地区也到了新旧动能转换的最关键、最要紧阶段，经济速度下滑、产业层次偏低、新动能还不能完全弥补传统动能下降的缺口。

《规划》中对区域产业现状的表述：“产业发展结构失衡，传统产业多，新兴产业少，产业层次低，就业吸纳能力不强，过度依赖房地产开发”。“严禁在交界地区大规模开发房地产”、“避免房地产化”、“坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式”……对房地产经济的严厉措辞，预示着北三县由房地产主导的经济模式宣告终结。

 

 

通州与北三县的交界地区过去是房地产开发的重点地区，三河燕郊镇、大厂祁各庄镇、香河第一城所在的安平镇等地区，都因为紧邻通州，交通便利，成为房地产开发的热点。

 

随着规划特别强调“严禁在交界地区大规模开发房地产”，“严格控制在城市中心区、铁路公路干线和主要街道、滨水地区及城市边界地带建设高层住宅”等严厉管控措施的出台，北三县与通州边界区域的房地产市场将受到极大的打压，燕郊、大厂以及香河第一城等边界地区的大规模房地产开发项目将成为绝唱。

 

 

规划强调居住空间要与推进就业相匹配，严控房地产开发规模，这就意味着房地产的开发更多是作为本地产业升级的配套，而非现在单纯的为北京单一客源市场服务。

 

北三县各地也将会依据规划的总体要求在未来几年内在房地产供地数量和年度开发总量上根据本地产业发展、就业增加情况等因素的综合影响下制定相对更加严格的约束机制。

 

产业导入，以产促住，职住均衡的产业新城模式将成为通北地区地产开发的主要方向。

 

 

在房地产作为支柱产业的当前，如果做好去地产化的产业导入，是各地政府亟待解决的问题，也是能否顺利实现非首都功能疏解，实现产业转型升级的关键。腾笼换鸟，从早期的四大功能疏解到之后的加大疏解力度，非首都功能疏解的阀门打开，大量需要疏解的产业向通州与北三县转移，承接谁不承接谁，谁承接产业链条上的哪个部分，都需要综合考虑。如何避免“好的大家都抢着要”的局面，更是要依靠协同来加以整合与分工协作。

 

在产业的选择上，未来通北地区将重点聚焦3大战略性新兴产业：新一代信息技术、高端装备制造、节能环保；培育4类新型服务经济：总部经济、数字经济、创意经济、休闲经济等；升级4类传统产业：食品加工、家具制造、建材、商贸物流。在产业链条的协同上，通州区重点围绕前沿技术的研发、科技创新与服务等偏高端和前端环节，北三县地区在中试孵化、生产制造和配套服务等产业链条的中、后端环节上更加深入，目标是使整个通北地区形成分工明确、协同高效的产业体系。 

 

 

四大功能组团承载疏解

 

燕 郊：将重点发展科技创新、商务服务、健康养老，从过去的“北京睡城”一跃成为北京城市副中心的强大功能协作和支撑；

三河县：县城将重点发展科技创新和商务服务功能；

香河县：因其便利的交通优势将重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能；

亦庄(通州部分)：将重点发展科技创新和城市综合服务。

 

 

"两带、五区、多点" 空间布局

 

两带：依托京哈、京沈两条区域交通廊道，形成两条特色产业带。

 

五区：以燕郊高新技术产业开发区（国家级）开发区和三河经济开发区、香河经济开发区、大厂高新技术产业开发区、北京亦庄高新技术产业开发区四大省级产业平台为核心的五大产业功能区。

 

多点：围绕两条特色产业带形成的以人工智能、高端装备、节能环保、智慧物流、印刷媒体等产业集聚型小镇，生态廊道沿线布局文化旅游、文化创意、休闲农业、健康养老等为主的休闲型特色小城镇。

 

 

 

随着通州与北三县两地之间“统一规划、统一政策、统一标准、统一管控”原则的提出，交通瓶颈的破解，高速、轨道，一体化道路系统的打造，长期限制两地发展的各种壁垒和障碍的逐步消除，为产业和人才的疏解转移创造了条件。在严控地产开发的大背景下，如何创造从产业导入，以产促住，职住均衡的发展模式，也对传统地产开发型企业的转型提出了更高的要求。

 

 

随着通州北京环球影城主题乐园2021年正式开园运营，大运河文化带的建设，通州将会成为京津冀地区文旅产业发展的新支点。随着主题乐园游、运河文化游，亲水休闲度假游等为主的旅游项目和产品的推出，通州将成为北京及其华北省市居民的首要旅游目的地之一，潜在客源辐射巨大。

 

北三县地区背靠京津两大核心都市，位于华北地区最大城市群的中心位置，区位条件优越，辐射人口达到1个亿。借助通州未来巨大的文旅发展潜力，依托潮白河和北运河沿线、中部生态绿洲及生态廊道周边地区的生态优势，北三县的独特在地文化和农业资源优势，北三县的文化旅游资源挖掘有极大的提升空间。以差异化、特色化、联动化的思路，北三县地区可重点发展文化旅游、休闲农业、文化创意、生态休闲度假为主的现代服务经济，实现个体效应与群体效应的统一。
随着影视小镇、戏剧小镇、香河第一城等越来越多的特色化文旅融合项目的落地，生态旅游、乡村旅游、文化旅游、度假旅游、休闲旅游，将是未来北三县重点投资的新热土。

 

 

 

就教育方面来看，虽然北三县也在不断提升，但是与北京甚至通州区落差明显，尤其体现在教育资源配置、服务水平、设施标准的差异上。因此，促进北京乃至国际优质教育资源向通北地区的疏解转移，也正是当下正在推进的方向。

 

目前，主要的方向仍体现在与北京一些名校进行合作办学、建立分校等方式上，在优势师资资源的共享和流动、教育硬件设施上都有很大提升，但主要解决的还是北三县自身的基础教育水平问题。

 

 
近年来，河北省与京津高水平中小学开展跨区域合作办学，中小学共享北京优质数字资源。北京及北三县更签订了多项教育协作项目，沟通交流上互动频繁。根据北京市与廊坊签署的推动北三县教育发展的合作协议，北京市将在中小学校管理、职业教育合作办学、教师培训、学生科技体育文艺交流等四个方面对北三县进行帮扶。

 

除了基础教育，同时也要看到，北京有大量的非公共基础教育的受众群体，包括了职业教育、国际教育、特色教育、专业培训等。因此为行业培养高水平技术及服务人员的职业教育，配合教育培训引入的高端人才聚集和就业，从而形成专业型教育产业集聚和发展，对地方政府来说的也是比较受欢迎的选择。

 

 

京津冀的协同合作，健康养老是其中的重要内容，特别是与北三县的合作，发展空间很大。但无论是从项目的数量还是质量来看，目前北三县地区除了燕达和大爱城以外，还没有新的有一定规模的康养项目进入这个区域。

 

健康养老是作为北京市对外疏解的典型的“摆不下、离不开、走不远”的产业之一，健康养老的客群定位，决定了它不会远离城市核心区，也是目前中国未来20年重点发展的服务产业。

 

北三县地区有着交通和区位上的天然优势，又有服务北京市及京津冀地区的能力和基础，发展健康养老产业得天独厚。从燕达和大爱城的成功落地和有效运营来看，在北三县地区发展健康养老产业大有可为。

 

 

目前，在健康养老领域，北三县整体保障和服务水平与北京差距较大。社会保障标准的不统一，在缴费标准、保障范围、医保目录等方面都有较大的差异。政策上的壁垒和医疗服务水平的差异是目前限制北三县地区健康养老产业发展最直接的障碍。要引导北京市优质健康养老资源向北三县布局转移，未来将会伴随双向医疗转诊、医保异地结算等多重优惠政策的出台和跨区域政策的协调。

 

随着北三县地区社会保障水平与北京的逐步统一，医疗水平的大幅提升，两地跨区政策障碍的消除，北三县地区的健康养老发展将有爆发式的增长。

 

 

京津冀区域具有体育人口基数大、市场消费能力强、政府推动力大等优势，用户对于体育的需求快速增长，这带来了巨大的发展机遇。在京津冀协同发展的过程中，体育产业扮演着重要的角色。通过科学规划与布局通州及北三县两地体育产业协同发展，推动区域体育产业生态圈的形成，打造成服务于北京及京津冀地区的大后方，扩大市场供给，拉动消费需求，有利于整个地区的体育产业的发展和体育产品、服务的创新。

 

 

目前体育产业有三个发展趋势：一是体育产业正在经历“脱虚向实”，会经历痛苦过程；二是户外休闲运动产业可能迎来整合，未来可能会出现大体量的企业；三是各类体育综合体还有很大发展空间。

 

北三县地区大型文化与体育设施严重缺乏，体育运动设施的建设，既可以提升北三县的体育发展水平，补齐体育设施短板，还可以实现区域间的共建共享，共同促进地区间的体育活动交流，共同承办大型文化或体育活动。

 

在全民健身产业方面，通过体育旅游休闲基地的建设，可服务北京市民或专业爱好者，提升专项运动水平和运动消费，打造地区品牌赛事活动。在竞技体育方面，通过专业体育设施的建设，联合举办高水平体育赛事，强化三地青少年体育的交流与协作，打造国家及地区级专业训练基地资源。

因此，专业训练基地、大众体育健身休闲基地、特色项目运动基地的建设，将是北三县地区未来体育产业发展的重点。
 

 
《规划》还提出通州区与北三县要积极承接北京的其他“摆不下、离不开、走不远”产业。从近些年北京非首都功能疏解看，是指高端制造、电子信息、新兴制造产业，以及现代物流、文化创意、科技服务、金融、企业总部等代表的高端服务业态，也将成为未来通北地区吸引的重点产业类型。

 

可以想象，产业与就业是通北地区当前最应思考的重要问题，通过承接非首都功能的疏解，吸引和带动产业与人才资源汇聚，也将进一步服务和辐射带动京津冀区域相关产业发展。随着整个通北地区交通、人流、物流的联系越来越紧密，越来越多的骨干龙头企业和项目将入驻、落地发展。在带来就业机会的同时，也将有利于推动和实现通州与北三县产业升级和职住平衡，而整个通北地区的产业格局也将因此迎来巨变。

 

 

（作者：王维）