全干货！国内CCRC关键建设指标分析（第3-1期）

 引 言 

 

前两期中我们对10个样本项目的宏观特征、三大一级业态和养老区公共配套的二三级功能指标进行了分析。本期我们探讨养老区居住功能中自理和护理的套、人配置指标。

 

第1期《项目宏观特性及一级业态配置分析》；

 

第2期《养老区业态配置分析 之 配套类》；

 

第3期《养老区业态配置分析 之 居住类》：

 

　　　第3-1期《养老区业态配置分析 之 居住类 自护比》（本期）；

 

　　　第3-2期《养老区业态配置分析之居住类自理户型配比》；

 

　　　第3-3期《养老区业态配置分析之居住类护理户型配比》；

 

第4期《各类人均套均配置指标分析》；

 

第5期《回顾与总结》；

 

首先要说明的是：基于CCRC的持续照护模式，自理与护理业态应保持一定的比例关系，以满足老人各老化阶段的需求。但老人不会机械地按照活力、自理、协助、护理等顺序逐步老化，而常见为跨越性的变化。社区会经常有不同状况的老人搬离、入住。有些老人照护等级上升后，由于个人意志或种种因素仍然坚持居住在自理区中......这些情况决定了CCRC的服务需求是动态的。

 

因此探讨自理护理配比的意义并非机械地照抄静态数据，而是对其影响因素进行综合分析以预估社区的服务需求量。

 

1. 自理与护理居住产品之间的配比 

 

全部10个样本项目中自理、护理居住产品之间的套或人配比（以下简称“套自护比”、“人自护比”）统计结果如下：

 

 

思考与分析

 

■ 从样本项目的整体平均值看，套、人自护比大致都是8 : 2的关系。

 

■Ziegler投资银行老龄金融Z新闻（Ziegler Investment Banking, Senior Living Finance Z-News）在2022年1月底发布了美国《CCRC照护2021年第四季度业绩报告（CCRC Care Segment Performance 4Q 2021）》。

 

该报告分析的数据集包括美国99个一级和二级市场中的1104个非营利和营利性CCRC，分为门槛费型CCRC（Entrance Fee CCRCs 一般门槛费相当于房屋的销售价值）和租金型CCRC（rental CCRCs）。其中各细分照护业态的套/间（Units）供应情况如下图。

我们根据这组数据换算了美国CCRC市场供应的套自护比：

 

全部项目中的套自护比为56%：44%，这和国内CCRC形成了非常鲜明的差异。而其中门槛费型CCRC的套自护比约为65%：35%，高于相应的租金型CCRC，但也明显低于国内80%：20%的自护比。

 

■ 自理大量高于护理的可能因素：

 

◎ 投资人的选择

 

目前国内中大型CCRC多采用会员、保险等门槛费的销售模式，其主力客户定位偏向于有大额支付能力和意愿的年轻老人。

前述Ziegler的报告也显示了美国CCRC的自理产品在门槛费型CCRC中所发挥的效益优势。

 

 

报告中提到：“门槛费模式的居民有较高的净资产、较低的进入年龄和更长的社区居住期” ，“门槛费型CCRC比租金型CCRC有更大比例的自理生活单元”，“门槛费型CCRC的自理生活单元入住率相对更高”。可见提高自理占比对门槛费型CCRC的好处。

 

◎ 客户的选择

 

消费者对项目的主动选择也逆向推动了国内CCRC自护比的形成。

 

自理型客户入住初期对医疗护理的需求相对较低。护理型客户更倾向于优先选择其他市区内的专业护理项目，而非城郊的CCRC。部分CCRC的内设医护设施由于建设周期、土地性质、运营效果等因素，无法短期内解决医保或长照险，也会造成护理客户的流失。

 

Ziegler的报告分析了美国CCRC与非CCRC项目在每个照护细分领域的入住率。2021年第四季度，CCRC比非CCRC在自理单位的整体入住率高7.8个百分点，专业护理单位整体入住率高2.7个百分点。

 

 

可见，虽然美国市场中CCRC在各个照护领域的入住率都超过了非CCRC项目，但显然其专业护理市场的优势最弱，这种现象也可以作为我们的参考。

 

■ 基于以上双向选择的原因，护理业态配比过高、初期建设过大都会造成其在运营初期的长时间空置和服务资源浪费，所以需要谨慎控制护理业态的比例。

■ 当然，从长期运营的角度考虑，一味减少医护业态会导致无法满足客户老化需求，丧失CCRC持续照护的本质。此外，在项目营销中也会影响客户对社区的信任感。

 

对规划设计的启示

 

由于护理业态在CCRC运营过程中的不确定性和动态变化，设计需要考虑的几个重点：

 

■ 控制护理规模，灵活设计转换：

 

◎ 谨慎合理地控制规划中护理功能的总体规模，避免投入浪费。

 

◎ 在必须先行建设护理业态的情况下，可采用灵活设计的手段，使其在运营前期可以作为其他业态经营。如高龄自立、协助生活照护设施，甚至是旅居酒店等。并尽量预留硬件条件，便于后期转换回护理业态。

 

■ 合理分区，预留发展：

 

◎ 合理规划建设分期，在满足政府各类监管要求的前提下，将护理业态的建设周期适度后延。

 

◎ 如医院建筑规划设计一样，合理划分护理区域并适当预留发展用地，以应对后期护理需求增加的情况。

 

 2. 自护比在不同属性开发企业项目中的表现 

 

本次调研的10个样本项目中，有2个险资项目，另外8个项目为民资或国资的房地产企业开发的自持型项目。按照开发企业属性分别统计其自护比如下：

 

 

 

思考与分析

 

■ 险资样本与非险资项目在总体自护比差异不大。（险资项目样本量较少，结论仅供参考）

 

■ 险资项目的护理间数占比更多，但护理床位数占比更少，说明了险资项目中护理间的单间人数更少，硬件品质更高。

 

 

对套均人数统计，可见险资项目和非险资项目在自理居住产品的套均居住人数上差异很小，而在护理产品的间均床位数上，样本中的项目比非险资项目低了一倍，规划床房比几乎达到了1床1间的程度，可谓“奢侈”。

 

此外，还有一些空间和时间因素会影响项目的自护比。

 

 3. 自理、护理配比与城市等级、项目区位、设计时间之间的关系城市等级 

 

 

10个样本项目多在东部南部较发达地区。

 

我们将项目所在城市划分为三个等级：

 

北京上海为1级城市；

 

省会为2级城市；

 

其他为3级城市。

 

10个项目在各等级分布的数量相对均衡，1级有3个，2级有4个，3级有3个。

 

各城市等级的项目的自护比如下图。
 

思考与分析

 

统计结果中无论是套数比还是人数比，都呈现了城市级别越高自理部分越大的趋势。且1级城市项目与3级城市项目有比较明显的差异。其可能因素有：

 

■ 开发企业更愿意建设能够快速回笼大额资金的自理业态。

 

■ 1级城市活力、自理老人的消费能力和消费观念更能接受大额门槛费模式。

 

■ 1级城市的专业护理机构（SNF）供应更充足，和CCRC中的护理设施形成了瓜分市场的竞争关系。

 

■ 护理型老人及其家属会优先考虑城区内的专业护理项目。

 

项目区位

 

10个样本项目中有1个位于城市成熟区，有7个位于城市近郊1小时生活圈内，另外2个位于城市1小时生活圈外的远郊。各区位项目的自护比如下图。

 

思考与分析

 

样本项目中，位于市区的项目在护理的间数和床位数占比都明显高于位于近郊或远郊的项目。这样的设计配比同样也是供需双向选择的结果。

 

■ 城区项目在位置交通、城市配套等方面更容易吸引护理客户。

 

■ 城区项目的护理业态不必过分依赖社区内自理老人的转化，可以直接从市场中获取客户。

 

■ 城区项目护理业态可联动的医疗康复资源更多、条件更好，可以支撑更大规模的护理服务。

 

■ 城区项目开发成本更高，而护理业态的需求更刚性、服务更标准化，对项目入住率快速提升和初期收益平衡更有帮助。

 

虽然自理业态能够提高单合约资金回收量，对门槛费型CCRC在长期的入住率和居住时长方面可能更有优势，但其实际坪效收益（盈利效率）未必比刚需、标准化服务的护理业态高，产品的初期去化率可能更慢。

 

设计年代

 

10个样本项目最早开始设计于2016年，最晚于2021年。6年的时间跨度中，其自护比也有一定变化。

 

注：此项统计将样本按设计年份划分，会造成各年份样本数据较少，可能会因为个别项目的数据畸变导致平均数量的失真，仅供参考。

 

思考与分析

 

各年份样本项目的平均护理间数、床位数占比总体呈下降趋势。

 

■ 近年来发展护理服务的政策导向明确，一些品牌商加快专业护理类项目的布局，网格化点位快速增加。对CCRC中的护理业态形成竞争态势。

 

■ 未来护理服务将继续向城心化、专业化护理机构倾斜。而国内CCRC在一定时期内则可能向更轻量化的护理、更重活力社区的方向发展。

 

■ 这种趋势也可能会催生一些“郊区活力社区+市区护理机构”的跨区域联动型服务模式和品牌，以充分利用市区和郊区、综合和专业方面各自的优势。

 

但这种趋势也可能会有变数，近年各地对大额门槛费的销售模式从政策上逐渐收紧，也可能倒逼CCRC调整客户定位和收费模式，乃至设计中的自护比。

 

小 结

 

综合以上数据分析，CCRC样本项目中的自护比除了在不同开发企业中有所不同外，与所在城市等级、项目所处城市区位以及开发时间等都有一定关联。

 

■ 城市维度：城市等级越高，自理产品占比越大；

 

■ 空间维度：区位越近城区，护理产品占比越大；

 

■ 时间维度：从目前的样本数据看，护理产品占比逐年降低。

 

这种规划设计的趋势在一定程度上体现了政策市场导向下，开发者和消费者的双向选择。这一因素的影响是相辅相成的，并且需要结合政策、成本、营销等更多维度进行综合衡量，这也是CCRC开发设计复杂性的体现。

 

 下期预告 

 

下期我们将重点讨论CCRC自理户型的配比和设计趋势：

 

1. 自理户型种类配比的基本概况；

 

2. 险资、非险资项目自理户型配比的差异；

 

3. 非险资项目自理户型配比与城市等级、项目区位、设计时间之间的关系；

 

敬请期待！