维小康·研究 全干货！国内CCRC关键建设指标分析(第3-3期)

 引 言 

本期我们简要分析护理区各类护理间的占比和设计手法。

本系列文章各期内容如下：

第1期《项目宏观特性及一级业态配置分析》；

第2期《养老区业态配置分析 之 配套类》；

第3期《养老区业态配置分析 之 居住类》：

　　第3-1期《养老区业态配置分析 之 居住类 自护比》；

　　第3-2期《养老区业态配置分析之居住类自理户型配比》；

　　第3-3期《养老区业态配置分析之居住类护理户型配比》（本期）；

第4期《各类人均套均配置指标分析》（待发布）；

第5期《回顾与总结》（待发布）；

　1.护理户型配比的总体情况 　

全部样本项目中，护理生活区的户型总体配比如图。

以双床间和单床间为主，二者比率约为2：1。三床间和三床以上的多床间只占约10%。

思考与分析

■ 虽然护理型老人和家属在入住机构时主要考虑的是照护技术和服务质量等软件因素，但对硬件居住品质的要求也在逐年提升。同时，受中国传统家庭观念和孝文化影响，一些家属在为老人挑选养老机构的时候，甚至会更多地考虑硬件条件，特别是居住环境。

■ 不同床位数量配置的房间配比，一方面在影响客户对机构的选择，另一方面也会影响机构的照护效率和经济收益上的床位坪效，是护理设施定位和设计前期的重点平衡要素。

■ 据昱言养老2021年有关中高端养老项目客户需求的研究数据显示，无论是自理型长者，还是护理型长者，在价格可接受范围内，对单人间的需求接近5成。

而在北京中高端养老机构（平均月费超过 1 万元）的实际运营期，平均每钥匙间入住床位数约为 1.12 床，也就是说无论设计时预设每个房间“画”了多少床，实际客户购买时多会以包间等形式转化为单人间。

这充分显示了未来客户对单床间的需求导向。因此，设计中传统的“床位”坪效概念已不适用于中高端护理机构，而应以“房间”坪效去审视设计在运营效率上的表现。

对规划设计的启示

■ 床位坪效 vs 房间坪效：

同样的建筑面积限定下，设计更多床位并不意味着运营可以收住更多老人。设计采用更集约、面积可控的单床间，并尽量设置更多数量的房间，比单纯评估机构的单床建筑面积更有实际运营意义。

■ 照护单元护理规模：

由于项目设计的物理空间（如总用地面宽等）是有限的，设置更多的单床间会导致相同面宽资源下，同一照护单元内可设置的总床位数有限。使用大量的单床间代替传统双床、多床间，会使照护单元规模明显下降影响运营效率。

■ 集约化户型设计：

采用合理的单元布局和类单床间的双频、多拼户型，以及更灵活、可拆分的房间设计手法，能够平衡品质与坪效之间的矛盾。以下是一些比较有效的单床间设计手法：

极窄面宽单床间　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　极小面积单床间

节约面宽和进深的单人间拼合模式

双拼套型　　　　　　　　　　　　　　　　　　三拼套型

当然，在小型化户型的同时，也要时刻关注套内空间尺度对老人活动和护理服务的影响。

■ 用私密性更好的室内布局方式代替单床间：

除此之外，一些双床、多床间的床区布局和分隔方式，有利于提升非单床间床区之间的私密性，也是值得借鉴的做法。

例如，采用高柜结合拉帘的形式，在床头一侧遮挡床间视线：

又如，采用功能性的通顶高柜，完整区隔床区：

或者用矮柜进行半封闭的区隔：

屏风、硬质隔断、矮墙等也是营造私密空间和个性化装饰的好手段，可以通过固定、可拆解滑动、开“窗”等不同的方式调节：

▲可“开窗”

▲可滑动、拆解
 

▲隔断与拉帘结合

如果有条件，还可以借鉴医院设计手法，通过优化建筑平面形式，达到“一床一窗”的效果：

　 2.自理户型配比在不同属性开发企业中的表现 　

本次调研的 10 个样本项目中，2 个险资项目和 8 个房地产企业项目分别的平均户配如图。

思考与分析

■ 非险资项目以双床间为主，险资项目几乎全部为单床间（险资项目样本有限，结论仅供参考）。三床及更多床护理间占比极少。

随着国内护理机构照护模式和照护理念的日趋成熟，相对于自理生活区，护理区照护单元内的户型设计也日趋标准化。在这种大背景下，需要设计与运营更密切的协作探索，实现照护产品的进一步优化和提升。

 下期预告 

下期我们将重点讨论 CCRC 各类户均、人均指标：

1. 各类人均、套均指标；

敬请期待！