维小康·研究 全干货！国内CCRC关键建设指标分析(第4期)

 引　言 

本期我们将对 CCRC 中各人均、户均指标进行分析。

本系列文章各期内容如下：

第1期《项目宏观特性及一级业态配置分析》；

第2期《养老区业态配置分析 之 配套类》；

第3期《养老区业态配置分析 之 居住类》：

　　第3-1期《养老区业态配置分析之居住类自护比》；

　　第3-2期《养老区业态配置分析之居住类自理户型配比》；

　　第3-3期《养老区业态配置分析之居住类护理户型配比》；

第4期《各类人均套均配置指标分析》（本期）；

第5期《回顾与总结》；

为了明确统计方法和分类基础，我们还是需要先回顾一下本研究在一个CCRC数据构成中，是如何划分功能板块和数据的：

首先需要说明的是：户均、人均面积这类平均化指标，只能作为项目设计初期对项目各大业态版块划分的探讨性依据，由于每个项目的特性均有差异，所以不能僵化地作为一种黄金指标予以应用。

1. 自理区 各二级业态的户均、人均建筑面积

由上表可以查阅样本项目在自理区总建筑面积、自理区集中配套、自理区居住功能三方面的户均和人均建筑面积。

思考与分析

■ 自理区（C1）户均、人均总建筑面积：

按项目区位统计，户均、人均总面积随着项目于城市核心区的由远及近而逐步降低，体现了项目土地价值利用的规律。

在城市级别维度，平均指标差异不大，特别是人均建筑面积基本相同。不同设计年代的项目，其平均指标差异不大，无明显变化规律。险资开发项目在户均和人均指标上，均大于非险资开发项目。

■ 自理区集中配套（C1-P）户均、人均建筑面积：

在项目区位、城市等级和设计年代维度，自理集中配套的户均、人均建筑面积没有明显规律。险资开发项目比非险资项目在自理集中配套建筑面积的户均、人均指标上有明显的规模优势，约为非险资项目的2倍，也体现了险资项目更注重“未来”，更舍得投入的特点。

■ 自理区居住功能（C1-J）户均、人均建筑面积：

在项目区位维度，离城市越近，其户均、人均居住面积指标越小，土地集约利用强度越高。 

不同等级城市之间规律不明显。 

随着设计年代的发展，自理户型的面积在小幅逐年递增，这个统计结果和实际设计实践中自理户型越来越强调满足全功能、全生活场景的理念趋势一致。

值得注意的是：

险资项目在近年的户均、人均居住建筑面积配置上，与非险资项目趋同。而对照上面对自理区总建筑面积和集中配套平均指标的统计，可以看出险资项目自理区的户均、人均指标增量差额主要体现在配套设施的增量上。从指标层面反映了险资项目对生活场景打造、服务体系完善度和日常活动舒适度的要求更高。
 

2. 自理区集中餐饮（C1-P-C）、文娱配套（C1-P-Q）的户均、人均建筑面积

下表为自理区集中餐饮、文娱配套的户均、人均建筑面积：

这些依据仅供宏观参考，在实践过程中，会有很多因素影响其最终配置。如餐饮功能的就餐形式、就餐率、服务模式，又如文娱功能的细分种类、空间布局、空间品质等。

思考与分析

■ 项目区位、城市等级、设计年代维度的统计结果：

有比较明显趋势的是集中文娱配套的人均面积，随着城市等级的提升和设计年代的由远及近而逐步下降。这从配置指标方面体现了城市型项目的文娱空间除了项目自身功能之外，还可以依托更多城市配套，同时由于城企业性质维度的统计结果：

险资项目的自理集中配套平均指标要远远超过非险资项目，而这其中，文体娱乐配套的指标差异尤为明显。说明险资项目中具备更大、更多、更全面的文化精神和运动健康类服务设施。

3.护理区 各二级业态的户均、人均建筑面积

■  护理区（C2）间均、床均总建筑面积：

城市等级越高，护理间均、床均总建筑面积越小，体现了土地价值的利用强度。

随着设计经验和标准化的提升，护理间均、人均建筑面积在逐步缩小，体现了护理业态对服务集约高效和硬件坪效的意识在不断加深。

从间均、人均建筑面积中也可以看到险资项目比非险资项目有更多的单人间。

■  护理区集中配套（C2-P）间均、床均建筑面积：

从项目区位、城市等级、设计年代三个维度的统计结果看，CCRC 中的护理机构的集中配套指标配置，在不断地向集约化利用土地、集约化服务以及提升机构床位（房间）坪效的方向努力。

险资项目的床均集中配套指标也明显大于非险资项目。其户均指标小于非险资项目的主因是非险资项目实质以双床间为主，人均实际享受的集中配套规模并不敌险资项目。

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■  护理区居住功能（C2-J）间均、床均建筑面积：

从项目区位、城市等级、设计年代三个维度的统计结果看，CCRC 中的护理机构的居住功能指标配置，在床均指标上并无明显趋势。护理间均建筑面积随城市等级下降而增长，通过分析基础数据，其原因在于城市等级越高，单人间越多。险资项目的床均居住面积指标远大于非险资项目。

4.护理区集中餐饮（C2-P-C）、内部医疗康复（C2-P-Z）、文娱配套（C2-P-Q）的间均、床均建筑面积

统计结果如下表：

思考与分析

■  不同维度的间均、床均指标统计结果：

离城市越近的项目，集中文娱配套面积越小，康复医疗面积越大。在实际项目设计里，城市中心CCRC的护理机构比城郊护理机构承载了更多的项目内外高级别护理客户的服务，集中文娱功能仅限于一些频次不高的大型集中活动，而医疗康复是客户更迫切需要的功能。

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本期主要罗列了一些有关 CCRC 一级、二级业态功能的户均、人均指标。这些指标对项目方案设计初期有一定的参考价值，但需要再次明确的是：CCRC 的设计是高度订制化的设计，与项目本身特质、运营需求关联度很高，这些简单算数统计的结果不能作为一成不变的黄金指标，还需要设计和运营者从多方面综合考虑决策。

这些依据仅供宏观参考，在实践过程中，会有很多因素影响其最终配置。如餐饮功能的就餐形式、就餐率、服务模式，又如文娱功能的细分种类、空间布局、空间品质等。

关于各类指标在各维度有明显变化趋势的点，总结如下表（空白为无明显趋势）：

 下期预告 

下期我们将对本系列文章进行总结性的结论归纳，便于读者快速回顾；

敬请期待！