维小康·研究 全干货！国内CCRC关键建设指标分析总结（第5期）

 引 言 

本期作为此系列文章的终章，我们将对往期所有篇章的重点结论进行归纳，方便读者回顾。

第1期《项目宏观特性及一级业态配置分析》；

第2期《养老区业态配置分析 之 配套类》；

第3期《养老区业态配置分析 之 居住类》：

第4期《各类人均套均配置指标分析》；

第5期《回顾与总结》（本期）；

把结语写在前面

在回顾结论之前，让我们首先回顾一下这个系列文章的初衷。

我们并不希望通过这个系列文章向同行和伙伴们输出某种固化的、确定的结论，更不奢望其成为某种金科玉律。

我们更希望向大家传递一种研究 CCRC 开发与设计的思维框架，并展示一些可能的趋势与方向。

受限于数据来源、样本数量和团队的研究水平，我们也希望读者能以此为靶点，进行更加深入的探讨。

感谢各位看官的耐心和支持！

由于数据图表较多，详细原文可以扫描下方二维码阅读！

样本和数据框架

本次调研样本项目共 10 个，项目均设计于 2017 年以来的不同年份。在项目区域、所在城市等级、开发企业性质以及规模、业态组成等方面都有各自特点。

为了解决以往研究统计口径不一、统计结果差异无法溯源的问题，我们将 CCRC 的各类建设指标进行了标准树状划分，并在后面的研究中，严格按照这种划分方法进行数理统计。

以下是往期各统计结果和对设计趋势的思考和归纳。

关键结论 —— 主要数据汇总

首先我们将往期总结的一系列数据性结果归纳为一个汇总表，方便读者查阅。

本表只罗列 10 个样本项目在各个层级业态功能指标的数据统计结果，并不代表数值的合理性和建议值。

1. 数据统计结果汇总表

关键结论 —— 全区

1. 三大业态群建筑面积配比

■ 主要统计结论：

■ 规划设计启示：

● 严格控制初始“可售比”：

在有限的总规模中，严格控制养老区规模底线，避免项目的核心营利能力下降。

2. A.机动车停车库和集中站房区配置指标

■ 主要统计结论：

● 测准实际需求：

根据中国老年学和老年医学学会团体标准《养老社区停车空间选址及车位配建指标指南》（T/LXLY 2020）中的研究成果，建议的养老社区停车配比如下表：

出自《养老社区停车空间选址及车位配建指标指南》6.2.1条

● 复用节约空间：

为了满足不合理的规划指标要求而必须建设的情况下，要充分考虑空间复合利用以节约面积。例如尽可能的利用人防地库停车、尽可能地面停车（在满足地面合理安全交通，以及景观环境的情况下）、考虑设置机械停车位等“非常手段”等。

3. B.独立医疗区配置指标

■ 主要统计结论：

● 医疗建筑面积规模约在 0.5 万㎡至 1.5 万㎡之间，中位数约为 0.8 万㎡。从规模中位数上看，近似于一个二级专科医院的规模。

■ 规划设计启示：

● 控制规模：

在满足监管、评级和使用需求的情况下，尽量控制建设规模。解决“看小病、拿小药”的日常健管问题和医保、长照险即可。

● 可分可合：

可对外独立经营，亦可对内服务。

● 内外有别：

关注防疫和感控设计。对外经营强调效率，对内服务兼顾舒适。

4. 自理与护理居住产品之间的配比

■ 主要统计结论：

套、人自护比均约为 8 : 2。 

对比美国各类 CCRC 数据，全部项目中的套自护比为 56%：44%，这和国内 CCRC 形成了非常鲜明的差异。而其中门槛费型 CCRC 的套自护比约为 65%：35%，高于相应的租金型 CCRC，但也明显低于国内 80%：20%的自护比。

■ 规划设计启示：

● 控制护理规模，灵活设计转换：

○ 谨慎合理地控制规划中护理功能的总体规模，避免投入浪费。

○ 在必须先行建设护理业态的情况下，可采用灵活设计的手段，使其在运营前期可以作为其他业态经营。如高龄自立、协助生活照护设施，甚至是旅居酒店等。并尽量预留硬件条件，便于后期转换回护理业态。

● 合理分区，预留发展：

  ○ 合理规划建设分期，在满足政府各类监管要求的前提下，将护理业态的建设周期适度后延。

  ○ 如医院建筑规划设计一样，合理划分护理区域并适当预留发展用地，以应对后期护理需求增加的情况。

5. 自理、护理配比与城市等级、项目区位、设计年代之间的关系

■ 主要统计结论：

○ 城市等级：无论是套数比还是人数比，都呈现了城市级别越高自理部分越大的趋势。

○ 项目区位：位于市区的项目在护理的间数和床位数占比都明显高于位于近郊或远郊的项目。

○ 设计年代：各年份样本项目的平均护理间数、床位数占比总体呈下降趋势。

■ 规划设计启示：

● 城市等级：

○ 开发企业更愿意建设能够快速回笼大额资金的自理业态。

○ 1 级城市活力、自理老人的消费能力和消费观念更能接受大额大额门槛费模式。

○ 1 级城市的专业护理机构（SNF）供应更充足，和 CCRC 中的护理设施形成了瓜分市场的竞争关系。

○ 护理型老人及其家属会优先考虑城区内的专业护理项目。

● 项目区位：

○ 城区项目在位置交通、城市配套等方面更容易吸引护理客户。

○ 城区项目的护理业态不必过分依赖社区内自理老人的转化，可以直接从市场中获取客户。

○ 城区项目护理业态可联动的医疗康复资源更多、条件更好，可以支撑更大规模的护理服务。

○ 城区项目开发成本更高，而护理业态的需求更刚性、服务更标准化，对项目入住率快速提升和初期收益平衡更有帮助。

虽然自理业态能够提高单合约资金回收量，对门槛费型 CCRC 在长期的入住率和居住时长方面可能更有优势，但其实际坪效收益（营利效率）未必比刚需、标准化服务的护理业态高，产品的初期去化率可能更慢。

● 设计年代：

○ 近年来发展护理服务的政策导向明确，一些品牌商加快专业护理类项目的布局，网格化点位快速增加。对 CCRC 中的护理业态形成竞争态势。

○ 未来护理服务将继续向城心化、专业化护理机构倾斜。而国内 CCRC 在一定时期内则可能向更轻量化的护理、更重活力社区的方向发展。

○ 这种趋势也可能会催生一些“郊区活力社区+市区护理机构”的跨区域联动型服务模式和品牌，以充分利用市区和郊区、综合和专业方面各自的优势。

但这种趋势也可能会有变数，近年各地对大额门槛费的销售模式从政策上逐渐收紧，也可能倒逼 CCRC 调整客户定位和收费模式，乃至设计中的自护比。

6. 自理、护理区各类户（间）均、人（床）均指标与城市等级、项目区位、设计年代之间的关系

关键结论 —— 自理区

7. C1.自理区 各主要二级功能指标的配置

■ 主要统计结论：

○ 建筑面积配比，非险资项目：配套 : 居住 ≈ 1 : 9。险资项目配套约占养老自理区（C1）总建筑面积的 15%～20%。

■ 规划设计启示：

● 关注员工工作空间：

部分项目设计缺乏对运营架构和人员规模规划经验。随着国内养老服务业的发展，应该越来越注重员工的工作环境和心态，适度提升行政后勤功能面积和空间品质，才能使员工为老人提供更好的服务。

● 集约、高效、复用：

过大的集中配套会导致空间的浪费、动线的冗余庞杂和建设成本的显著增加；过小会造成使用紧张和品质降低。合理的指标分配需要从建设维护成本、服务效率乃至营销效果等方面综合考虑。

8. 自理区 C1-P. 集中配套 与 居住功能面积或人数 的关系

■ 主要统计结论：

■ 规划设计启示：

● 有趋势，但非线性：

自理区集中配套面积与居住功能规模之间有一定的关联趋势，但并非简单的线性比例，而主要取决于业态种类和设计手法。不是越大的配套就越好，符合自理老人的多元化需求并能解决服务的离散性的配置就是好配置。

● 底线和上限：

设计规模低于底线会导致基本服务缺失，而突破上限会造成建设运维成本过高，在项目“可售比”方面也会带来比较明显的运营负担。

● 复用、集约、灵活、开放：

为了在满足服务内容和容量的同时，有效控制集中配套规模，建筑设计可以采用几点措施：

○ 将无特殊间形式、装修和管理要求的空间适度合并，以控制集中配套的建设规模。

○ 将近似功能就近分区布局，节约水平和垂直动线以及背客区辅助功能等公区面积。

○ 充分研判大空间功能的必要性，提高大空间功能设计可分可合的灵活性和通用性。

○ 在满足管理的前提下，将部分功能向城市开放，扩大经营可能性，降低运营难度。

9. 自理区 C1-P. 集中配套中各主要三级功能指标的配置

■ 主要统计结论：

■ 规划设计启示：

● C1-P-C.餐饮功能：

○ 面积估算：

餐厅总使用面积 = 自理区规划居住人数 × 就餐率 ÷ 翻台次数 × 单座使用面积。

就餐率：一般为 75%～85%；翻台次数：一般为 1.5～2；单座使用面积：一般为 2.5～3.5㎡/座。

○ 多样性、可选择性：

自理老年人需要更自由的就餐形式和更丰富的餐饮口味，因此设置自助餐厅、零点餐厅、风味餐厅、茶饮休闲餐厅等不同就餐形式、口味、开放时间的餐饮空间是非常必要的，也是生活品质和自由选择生活方式的体现。

多个不同形式的餐厅组合设置可能会增加餐饮功能的总面积，也对厨房的加工、备餐送餐提出了更高的要求。

● C1-P-K.厨房功能：

○ 位置选择：

厨房所在的位置直接影响了供餐效率，对用地规模较大的 CCRC 项目，往往采用主服务中心和分中心的配套设施布局手法，设置一处中央厨房和几处具备简单加工备餐的分厨房的设计手段也比较普遍。

● C1-P-Q.文娱功能：

○ 避免拍脑袋和人云亦云，尝试可能的横向联合估算法：

将服务内容、服务形式、服务时长等与空间形式、空间规模、空间开放时间等取得关联，将运营、服务、成本、营销的软件诉求具体化、数量化地体现在硬件设计中，较大程度地避免“拍脑袋、凭经验”的方法陷阱。（参考原文维拓估算方法）

10. 自理区 各二级业态的户均、人均建筑面积

■ 主要统计结论：

■ 规划设计启示：

● 自理区（C1）户均、人均总建筑面积：

按项目区位统计，户均、人均总面积随着项目于城市核心区的由远及近而逐步降低，体现了项目土地价值利用的规律。

在城市级别维度，平均指标差异不大，特别是人均建筑面积基本相同。

不同设计年代的项目，其平均指标差异不大，无明显变化规律。

险资开发项目在户均和人均指标上，均大于非险资开发项目。

● 自理区集中配套（C1-P）户均、人均建筑面积：

在项目区位、城市等级和设计年代维度，自理集中配套的户均、人均建筑面积没有明显规律。

险资开发项目比非险资项目在自理集中配套建筑面积的户均、人均指标上有明显的规模优势，约为非险资项目的 2 倍，也体现了险资项目更注重“未来”，更舍得投入的特点。

● 自理区居住功能（C1-J）户均、人均建筑面积：

在项目区位维度，离城市越近，其户均、人均居住面积指标越小，土地集约利用强度越高。

不同等级城市之间规律不明显。

随着设计年代的发展，自理户型的面积在小幅逐年递增，这个统计结果和实际设计实践中自理户型越来越强调满足全功能、全生活场景的理念趋势一致。

值得注意的是：险资项目在近年的户均、人均居住建筑面积配置上，与非险资项目趋同。而对照上面对自理区总建筑面积和集中配套平均指标的统计，可以看出险资项目自理区的户均、人均指标增量差额主要体现在配套设施的增量上。从指标层面反映了险资项目对生活场景打造、服务体系完善度和日常活动舒适度的要求更高。

11. 自理区集中餐饮（C1-P-C）、文娱配套（C1-P-Q）的户均、人均建筑面积

■ 主要统计结论：

■ 规划设计启示：

● 项目区位、城市等级、设计年代维度的统计结果：

无明显趋势。

● 企业性质维度的统计结果：

险资项目的自理集中配套平均指标要远远超过非险资项目，而这其中，文体娱乐配套的指标差异尤为明显。说明险资项目中具备更大、更多、更全面的文化精神和运动健康类服务设施。

12. 自理户型配比的总体情况

■ 主要统计结论：

● 开间、一居、两居户型的比例 大致为 3：4：3，其他更多居室户型占比很少。具体结果如下（险资项目样本较少）

■ 规划设计启示：

● 发展趋势：

随着市场整体消费水平及老人对生活品质要求的提升，自理客户更喜欢能够延续原有生活品质和具备丰富场景可能的居住产品，而不是一味“图便宜”。

CCRC 自理户型设计逐渐由以前的酒店式标间户型（“火柴盒户型”），慢慢开始向“多居室、全功能、活场景、高体验”的方向发展。

● 避免同质化：

目前国内 CCRC 自理户型呈现比较严重的同质化，天南海北、高中低端项目的户型大致雷同，鲜有具备突破性差异的创新产品出现。究其原因：

一是开发与设计者惯性思维重，缺乏房地产住宅开发市场那样的创新动力；

二是只重“硬件适老化”设计的堆砌，缺乏对老人生活模式和场景需求的深入探讨；

三是部分养老设计规范和标准束缚了户型设计的发挥空间。

● 麻雀虽小，五脏俱全：

“家可以不大，但不能不像个家”。

自理户型要够延续老人原有的生活习惯，并创造更丰富的场景，同时也要控制户型面积和总价。设计需要通过建筑空间尺度、室内家居设置、智能化系统等手段，尽量将丰富的生活功能和灵活的使用场景融入到有限的空间内。一居半、小横厅、活力双拼等户型在有效控制户型面积和总价的情况下，可以适应更丰富的居住场景，使产品力和性价比得到质的飞跃。

● 生活个性：

虽然国内 CCRC 品牌间在装饰陈设上有一定的差异化，但在品牌内部或项目内提供差异化设计的项目并不多，标准化的采购和运维需求导致了社区内千人一面的居住氛围。设计可以在标准化与个性化之间寻求平衡，在户内设计中提供一个区域、一个房间，哪怕是一个角落的设计留白，为入住老人个性化装饰自己的居所提供可能。

● 真假灵活性：

为了应对市场变化的不确定性，设计团队往往被要求进行所谓的“灵活性”设计。例如一居户型合并为两居户型，甚至是自理户型拆分为护理标间等。这种诉求虽可理解，但很难靠传统的手段实现真正可操作的解决方案。设计往往停留在图面的想象和理论，未来老人入住后其实很难在不影响老人生活的情况下进行改造。

设计要考虑跳出传统技术手段，利用装配式建筑和装修、无线点位、可移动设施、智能化设备以及适度的预留预埋等方式去实现。否则单靠传统的土建营造方法只能是“自嗨的伪灵活设计”。

13. 自理户型配比与城市等级、项目区位、设计年代之间的关系

■ 主要统计结论：

● 城市等级：没有发现样本的自护比与其所在城市等级之间有明显的关联性。

● 项目区位：从市区到近郊再到远郊的项目，其两居和三居户型的占比逐渐增大。同时开间户型的占比也在逐渐增大。两端户型占比同时提升，居于中间的一居户型的占比就被逐步挤压缩小。

● 设计年代：比较明显趋势的是近年来项目中的一居户型占比逐年提升。

关键结论 —— 护理区

14. C2.护理区  各主要二级功能指标的配置

■ 主要统计结论：

● 建筑面积配比，配套 : 居住 ≈ 2 : 8。

15.护理区 C2-P. 集中配套中各主要三级功能指标的配置

■ 规划设计启示：

●  合理压缩集中餐饮和文娱空间：

护理区日常餐饮大部分是依靠送餐到照料单元内公共餐厅或老人床位完成的。护理区集中文娱功能承担了一部分行为能力相对较好的老人到照料单元外活动，但实际使用率和看护效率也较低。对这两部分的面积和尺度有较大需求的是全护理区节日庆典、集中活动或员工培训等聚集性活动，设计应在此需求上限下，尽量采用灵活设计并缩减规模。

● 康复治疗功能的布置模式：

如果条件允许，可以将这类功能分散布置于各照料单元内，以提高老人的使用频次，降低护理人员的看护强度。如果康复治疗功能集中布置在首层，应与室外康复功能场地有良好的互动关系，以提升康复治疗效果。

16. 护理区 各二级业态的户均、人均建筑面积

■ 主要统计结论：

■ 规划设计启示：

● 护理区（C2）间均、床均总建筑面积：

城市等级越高，护理间均、床均总建筑面积越小，体现了土地价值的利用强度。

随着设计经验和标准化的提升，护理间均、人均建筑面积在逐步缩小，体现了护理业态对服务集约高效和硬件坪效的意识在不断加深。

从间均、人均建筑面积中也可以看到险资项目比非险资项目有更多的单人间。

● 护理区集中配套（C2-P）间均、床均建筑面积：

从项目区位、城市等级、设计年代三个维度的统计结果看，CCRC 中的护理机构的集中配套指标配置，在不断地向集约化利用土地、集约化服务以及提升机构床位（房间）坪效的方向努力。

险资项目的床均集中配套指标也明显大于非险资项目。其户均指标小于非险资项目的主因是非险资项目实质以双床间为主，人均实际享受的集中配套规模并不敌险资项目。

● 护理区居住功能（C2-J）间均、床均建筑面积：

从项目区位、城市等级、设计年代三个维度的统计结果看，CCRC 中的护理机构的居住功能指标配置，在床均指标上并无明显趋势。

险资项目的床均居住面积指标远大于非险资项目。

17. 护理区集中餐饮（C2-P-C）、内部医疗康复（C2-P-Z）、文娱配套（C2-P-Q）的间均、床均建筑面积

■ 主要统计结论：

18. 护理户型配比的总体情况

■ 主要统计结论：

■ 规划设计启示：

● 床位坪效 vs 房间坪效：

同样的建筑面积限定下，设计更多床位并不意味着运营可以收住更多老人。设计采用更集约、面积可控的单床间，并尽量设置更多数量的房间，比单纯评估机构的单床建筑面积更有实际运营意义。

● 照护单元护理规模：

由于项目设计的物理空间（如总用地面宽等）是有限的，设置更多的单床间会导致相同面宽资源下，同一照护单元内可设置的总床位数有限。使用大量的单床间代替传统双床、多床间，会使照护单元规模明显下降影响运营效率。

● 户型设计：

采用合理的单元布局和类单床间的双拼、多拼户型，以及更灵活、可拆分的房间设计手法，能够平衡品质与坪效之间的矛盾。